РЕКЛАМАТА е от огромно значение, но...

Първо да разсеем заблудата, че...

Вие като собственик, понеже най-добре познавате жилището си, може да направите и най-добрата реклама.

Дори да сте направили най-качествените снимки и най-подробното описание – това пак може да се окаже недостатъчно. Защо? Защото вие мислите като продавач, а трябва да умеете да разсъждавате и като купувач!

Важното за една реклама е не какво вие смятате, че е важно да изтъкнете за имота си, а какво би направило впечатление на купувача. Рекламите на имоти се позиционират  в интернет портали, а търсенето в порталите се извършва чрез задаване на филтри.
Ако вие не сте наясно какво най-често търси и  какви филтри създава „средностатистическият” купувач за вашата категория имот – рискувате колкото и качествени снимки и описание да сте направили – обявата ви изобщо да не влезе във филтъра на потенциалния купувач.

КОЛКО ЧОВЕКА ПРИСЪСТВАТ НА ОГЛЕДА

Това е от съществено значение!

Представете си двустаен апартамент, пълен с народ - понякога 3 поколения и домашни любимци в комплект. Сега си представете как всички любопитно обикалят след кандидат-купувача и за капак – валят въпроси, съвети и подмятания.

Дали това ще помогне на клиента да разгледа на спокойствие имота ви?

Дали ще накара жилището ви да изглежда по-просторно?

Ето защо за някои имоти, в които живеят много хора и обикновено всички са си вкъщи вечер – това време не е подходящо за огледи. 
Винаги може да направите така, че поне половината от домочадието да излезе за 10 минути от жилището, докато трае огледа.

ВРЕМЕТО, ПО КОЕТО СЕ ПРОВЕЖДАТ ОГЛЕДИТЕ, често е пренебрегван по важност фактор.

Повечето продавачи сами определят времето, в което ще се провеждат огледите, съобразявайки се логично със собствените си възможности.

Дали обаче тази тактика ще представи имота ви в най-добрата светлина?

Има значение дали огледите се провеждат денем или вечер. Понякога е от значение и дали денят е работен или почивен.

Всичко зависи от силните и слабите страни на вашия имот, от броя на живеещите в имота и от още куп неща, които ние наричаме обобщено „специфика на сделката”.

Съвет!
Попитайте вашия брокер: кога е най-добре да се провеждат огледите за вашето жилище и по възможност – съобразете неговото мнение.
Ако се съобразите с този съвет – може да спестите месеци на „обречени” огледи!

СЪСТОЯНИЕТО НА ИМОТА е един от най-важните показатели, определящи цената, но...

Има разлика между по-висока цена и по-изгодна цена!

Всяка инвестиция за ремонт се отразява върху цената. Но дори да продадете имота си по-скъпо, ако не можете да покриете сумата по ремонта, вложените време и усилия, то по-високата цена след ремонт може да се окаже по-неизгодна от по-ниската, без да сте правили подобрения.

Има имоти, които се нуждаят от леко освежаване и съвсем малка инвестиция, а в замяна на това пазарната им цена би могла да се качи с от 10% до 20%.

Има имоти, в които е безсмислено да се „наливат пари” и да се ремонтират – инвестицията за ремонта не би могла да се покрие.

Важно!
Дали има смисъл един имот да се ремонтира преди продажбата му, зависи не само от състоянието на имота, но и от други фактори като: спешността на продажбата, спецификата на сделката – дали в продавания имот се живее например, възможностите на продавача – не само като средства, но и като време, дали разполага с подходящи за ремонта майстори и пр. Всичко зависи от конкретния случай!

Съвет!
Преди да предприемете какъвто и да било ремонт на имота, който ще продавате – консултирайте се със своя брокер. Той ще ви посъветва, дали има смисъл и ако да – какъв тип ремонт да направите и колко средства да вложите в имота.

ТЪРГОВСКИЯТ ВИД НА ИМОТА е от изключително значение, но...

Много собственици изобщо не се замислят върху това.

Абсурдно е, че българинът чисти и подрежда, преди да посрещне гости в дома си, но нехае как изглежда хола му, когато на прага се появят купувачи! Оправданието: „Аз съм си вкъщи! Ще правя, каквото си искам!”

Замислете се! С какво миризмата на котешка урина и разхвърляното мръсно бельо ще убеди потенциалния купувач да ви даде добра цена за имота?!

Дори имотът ви да е ремонтиран – има огромно значение какво е моментното му състояние /подредба, чистота/.

Има прекрасни, нови, ремонтирани имоти, които са толкова затрупани от вещи, че клиентът на място остава с впечатление, че помещенията са прекалено малки или прекалено тъмни.

Съвет!
Попитайте вашия брокер: дали жилището ви е в подходящ търговски вид и ако не – какво би ви посъветвал да промените.
Понякога дори събирането на детските играчки и осигуряване на възможност на клиента безпрепятствено да стигне до процореца на помещението има значение. 

ДОМАШНИТЕ ЛЮБИМЦИ – те могат да бъдат една от най-убедителните антиреклами на имота ви!

Ще се спрем на два от основните представители на домашния животински свят...

Основният проблем с котките е миризмата. Повярвайте – колкото и добре да изглежда домът ви – ако вътре мирише на котешка урина – шансовете ви за изгодна продажба силно намаляват. Ако на огледите клиентът е жена – може и да станете свидетел как жилище се оглежда само от прага на входната врата.

Ако имате котка – ще ви се наложи да сменяте по-често котешката тоалетна!

Имайте предвид, че много хора се страхуват от кучета. Една немска овчарка, втренчила гладен поглед в изплашената кандидат-купувачка, е достатъчна да ви провали огледа.

Бъдете сигурни, че дори да убедите някак си клиентката да влезе – тя няма да види абсолютно нищо от имота ви.

Ако имате куче – разхождайте го навън по време на огледите!

ПОВЕДЕНИЕТО НА СОБСТВЕНИКА ПО ВРЕМЕ НА ОГЛЕДА – че е от значение всички са наясно.

Проблемът идва от погрешната представа за „подходящо” поведение.

Често, в желанието си да помогне, собственикът поема ролята на брокера. Той развежда кандидат-купувача из имота, обяснява му подробности – за състоянието на имота, за историята на собствеността, за съседите...

В това няма нищо лошо, но често сделки се провалят, само заради не навреме или не на място поднесена информация.

Оставете брокера си да поеме тези задължения! Отговаряйте и обяснявайте само, когато са ви попитали.

Работата на квалифицирания посредник е да поднесе цялата необходима информация – вярна, точна, изчерпателна и най-важното – в подходящото време и на подходящото място.

Преди започване на огледите вашият брокер ще ви обясни какво трябва и какво не трябва да правите на огледите.

Сигурно ще ви е странно, че трябва да се държите като гост в собствения си дом, но когато се отнася до намиране на купувач за имота ви и то на най-добрата за вас цена – доверете се на брокера си и му дайте възможност да си свърши работата! 

КОЙ ДОГОВАРЯ ЦЕНАТА И УСЛОВИЯТА ПО СДЕЛКАТА – как мислите, дали това е от значение?

Дори да са петдесет – вашият опит в продажбите и в преговорите е по-малък от този на квалифицирания брокер.

Груба грешка е да си мислите, че след като по професия сте търговец и примерно продавате много добре дрехи – същото е и с имотите.
Всяка професия си има специфика, тънкости и ако щете – тайни. Друг е въпросът, че не всеки си разбира от работата.

Най-често използваният и изтъркан номер от продавача, когато се опитва да стимулира потенциалния купувач за бързо решение за покупка, е заявлението: Имам и друг купувач! Ами като имате, защо не го е купил?!

Подобен „стимул” предполага малоумност на отсрещната страна, а чак толкова наивните купувачи не са често срещано явление.

Сега обаче си представете, че вашият купувач не преднамерено, а съвсем случайно научи, че наистина имате и други кандидати за имота...Положението става различно, нали?

Как да се случи това?

Тук няма как да ви научим на всички тънкости в занаята, но поне можем да ви посъветваме как да не си пречите сами!

Ако методът „по съседски” не помогне, следва...

Стъпка 2: Купувачите разглеждат обяви за имоти  в интернет порталите и търсят средна цена на имот за мястото, в което купуват – над 80% от купувачите процедират по този начин.

Предимството на този метод – бързина! Влизате в интернет, виждате цена на квадратен метър, умножавате цифрата по квадратурата на търсения от вас имот...и готово!

Недостатъците на този метод са два:

• не е толкова лесно, колкото изглежда

      - заради големия брой фалшиви обяви

      - заради обявите с нереално ниски цени /”набирателните”/

      - заради обявите с нереално високи цени /прочетете повече тук/

• може да бъде и опасно – това е най-бързият начин да попаднете на „набирателна” – прекрасно изглеждащ имот на много добро място и задължително на атрактивна цена, а когато позвъните...ви казват примерно, че имотът току-що е продаден, но ще ви приканят да си оставите номера на телефона, за да ви потърсят друг имот

Проучването на пазара и определянето на реалната пазарна цена към момента не е толкова елементарна работа.
За целта трябва да се отделят истинските от фалшивите обяви, а за да се справите с тази задача, трябва или да прозвъните всички обяви, които ви интересуват, или да сте наясно, кои агенции спекулират с рекламите за имоти.

Или трябва да разполагате с достатъчно време, или – с достатъчно познания!

Ако методите „по съседски”  и „средна цена” не помогнат, следва...

Предимството на този метод – повече агенции, по-голяма е вероятността да намерите имот! Нещо като „здравословна” конкуренция.

Недостатъкът на този метод – с вас се държат по същия начин, както се държите вие – неангажиращо! Може да си оставете телефонния номер и на 10 места, и пак със седмици да не получите никакво предложение за оглед или да получавате оферти, които да са на светлинни години от зададените параметри по търсенето ви.

Защо? Защото агенциите не са погледнали сериозно на вас.

Имайте предвид, че освен вас – в същия ден са се обадили поне още 20-30 потенциални купувачи! 

Едни са обяснили с две думи какво търсят и са побързали да затворят телефона.
Други са дали повече подробности за търсенето си, но са изпитали осезаема досада след като брокерът, вместо да се втурне да им предлага оферти – започва да им задава въпрос след въпрос /”От колко време търсите имот?”, „С кредит ли ще е покупката ви?”, „Какво самоучастие сте приготвили?”/. 
Трети търпеливо са отговорили на всички въпроси на брокера, дори са поискали лична среща.

Как мислите – на кого първо ще обърнат внимание агенциите?

Ако методите „по съседски” , „средна цена” и „клиент на много агенции” не помогнат, следва...

Предимстовото на този метод – най-сигурният е, защото посредникът ви е препоръчан от човек, на когото имате доверие и който няма личен интерес, свързан със сделката ви!

Недостатъкът на този метод е, че въпреки всичко е възможно да попаднете на неподходяща агенция или брокер. Затова ако нещо в държанието или метода на работа на брокера ви притеснява – веднага реагирайте!  Прочетете повече за това в Инструкциите за безопасност.

Съвет! Дали чрез телефонен разговор или на лична среща – дайте максимална информация на брокера си за вашето  търсене.

И най-важното! Отговорете искрено на всичките му въпроси. Те не са продиктувани от любопитство – целта им е брокерът да нареди пъзела на вашето търсене и да ви предпази от рискови ходове. Едва след като има максималната информация за вашите възможности и желания – брокерът ще може да ви направи проучване и анализ на пазара и да намери най-подходящата и изгодна оферта за вас.

Споделете с брокера си до каква цена бихте искали да намерите имот, но едновременно с това поискайте той да ви направи проучване за това, за колко реално може да купите имота, за който мечтаете!

И помнете - квалифицираният специалист няма да чака тази ваша молба, а сам ще ви предложи да направи проучването за вас!

Може да се окаже, че цената, която сте съгласни да дадете, е недостатъчна или е излишно висока. 

И в двата случая коректният брокер, с когото сте екип в приключението, наречено търсене на имот, ще ви каже истината за цената.

Защо да го прави ли?

Защото, вашият имот е неговата визитна картичка!

Тук е ролята на вашия брокер – да прецени дали вашето търсене е възможно и адекватно и ако не е – да го направи такова!

ОПРЕДЕЛЕТЕ СИ ВРЕМЕ, ЗА КОЕТО ДА НАМЕРИТЕ ИМОТ!

Нормалното времетраене на едно търсене – от идеята до ключа – е не повече от три месеца.
Разбира се – има отклонения във времетраенето, в зависимост от спецификата, първо на търсенето и после на имота, на който ще се спрете, но да търсите жилище година или две е абсолютно ненормална ситуация.

Нормалното времетраене на едно търсене, ако разполагате с квалифициран и надежден посредник – от идеята до ключа – може да бъде съкратено и до месец. Като в този срок включваме и евентуалното финансиране с банков заем.

Внимание! Ако търсите имот повече от няколко месеца или дори от година, това означава, че:

• вашите изисквания не се покриват с възможностите ви – разберете точно къде, за да не продължавате да пилеете времето си
• търсите имот, които не съществува  - имот без ното един недостатък на перфектната /обикновено перфектно ниската/ цена
• не сте направили адекватно проучване на пазара - винаги започвайте с пълно моментно проучване на пазара, защото спорадичните огледи на случайно харесани имоти никога няма да заменят едно истинско професионално организирано търсене
• се опитвате сами да се ориентирате в морето от оферти и попадате на фалшиви оферти или на агенции със съмнителна репутация – тук можем само да ви кажем, че такива за съжаление има – „ветераните” в търсенето най-добре го знаят
• сте попаднали на некадърен брокер – незабавно потърсете друг посредник – не е оправдано да работите с некадърни хора и да си плащате за това
• сте попаднали на добър, но незаинтересован брокер – да, има и такива и до голяма степен от вас зависи до колко ще е „посветен” на вас вашият професионален консултант. Ако сте оставили телефона си на 10 агенции с мъгляво обяснение за вашето търсене и същевременно сте споделили, че имате 10 брокера, а междувременно си търсите и сами - заинтересоваността ще е една. Ако сте се обърнали към един посредник, срещнали сте се лично, обяснили сте какво желаете, обсъдили сте какво предстои, начертали сте заедно план за действие, сключили сте и договор за поръчка – заинтересоваността ще е друга. Дори да не сключите посреднически договор още при първата среща – сериозното отношение към човека, който ще бъде до вас по време на цялото търсене и ще защити интереса ви, винаги личи.

Съвет!
Изгответе ясен и конкретен времеви план за намиране на имот.
Вашият брокер трябва да конкретизира колко време ще му отнеме да направи пълното проучване на пазара и колко време ще му е необходимо, за да ви покаже имотите.

ВНИМАВАЙТЕ КАК СЕ ДЪРЖИТЕ ПО ВРЕМЕ НА ОГЛЕДИТЕ!

Често, в желанието си да помогне, купувачът поема ролята на брокера. Той разпитва – за състоянието на имота, за историята на собствеността, за съседите...
В това няма нищо лошо, но помнете – в един разговор информацията винаги тече в двете посоки.

Когато оглеждате имот за покупка, винаги си спомняйте, че мълчанието е злато!

Питайки, вие давате информация за себе си, а когато купувате имот и особено, когато се опитвате да се пазарите за цена или да постигнете някакви други условия – колкото по-малко информация има за вас продавачът – толкова по-добре.

Съвет!
Оставете брокера си да поеме тези задължения! Питайте и особено важно – давайте подробности за своите изисквания и възможности - само, когато е абсолютно наложително.

Най-голямата грешка, която може да допуснете по време на оглед, е да изтъквате недостатъците на имота пред неговия собственик!

Някои купувачи използват този метод, за да намалят цената на имота, но обикновено ефектът е друг – подразнен собственик.

Повярвайте – не това е начинът да свалите цената на харесания от вас имот! Не и като дразните собственика, не и като му обяснявате, колко недостатъци има имота му, но въпреки това вие "великодушно" сте се спрели на него.

За да постигнете най-добрата възможна цена на избрания от вас имот – едно от най-важните неща е собственикът да изпита симпатия към вас! Как да стане това? Или трябва да успеете сами да се справите с тази задача, или за това ще се погрижи вашият брокер.

Всички знаем приказката, в която се споменава, че накрая посредникът винаги излиза...крив.  И тази приказка съвсем не е случайна!

Част от изкуството на пазарлъка е продавачът да хареса купувача – тогава се случват чудесата в преговорите.

За да се случи това, често посредникът поема негативите на отсрещната страна.

Съвет!
Вашият брокер трябва предварително да ви е инструктирал как точно да се държите по време на огледите – какво е позволено и какво е абсолютно недопустимо да коментирате пред продавача. Ваш е изборът дали ще го послушате, но той е длъжен да ви предупреди.

Не приемайте тези съвети скептично! Не си мислете, че вашият брокер ви подценява и затова ви съветва да мълчите. Спомнете си, че сте от един отбор и посредникът просто се грижи за интересите ви!

НАПРАВЕТЕ СИ ПЛАН ЗА ДЕЙСТВИЕ!

Нищо подобно! Губите си времето – вашето, на брокера ви и на продавачите, чиито имоти оглеждате.

Търсенето на имот е сериозна работа и спорадичните действия няма да са ви от полза.

Определете си  ден за гледане на имоти. Ако не може да си позволите лукса да отделите цял ден – отделете по няколко часа в няколко поредни дни. Това е изключително важно!

Дори да имате най-съвестният брокер, който да ви е направил пълно проучване на пазара и да ви е предложил максимален брой оферти за гледане – ако вие не се отнесете достатъчно сериозно към огледите – търсенето ви е обречено на провал.

Защо?

Представете си, че имате 10 предложения, които искате да видите и гледате по едно всяка седмица /когато ви дойде музата, когато имате време/. Това е месец и половина!

Представете си, че сте харесали някое от предложенията и решите, че искате да го купите. Дали то ще ви чака? Възможно е имотът и да е още актуален, но истински изгодните оферти рядко се задържат на пазара много дълго.

Основният проблем е, че се лишавате от възможността първи да разгледате новите оферти.

Мислете за търсенето на имот като за състезание:

• вашият брокер се състезава със стотици други брокери, за да ви намери най-доброто, най-изгодното и най-новото
• вие се състезавате със стотици други купувачи, за да реагирате първи за оглед и ако харесате имота – да реагирате първи с предложение

Търсенето на имот е екипна игра.
Ако някой от участниците се отнася несериозно към играта – целият отбор отива в Б групата!

РЕКЛАМАТА е от огромно значение, но...

Дори да сте направили най-качествените снимки и най-подробното описание – това пак може да се окаже недостатъчно.

Защо? Защото вие мислите като собственик, а трябва да умеете да разсъждавате и като наемател!

Важното за една реклама е не какво вие смятате, че трябва да изтъкнете за имота си, а какво би направило впечатление на наемателя. Рекламите на имоти се позиционират в интернет портали, а търсенето в порталите се извършва чрез задаване на филтри. Ако вие не сте наясно какво най-често търси и какви филтри създава „средностатистическият” наемател за вашата категория имот – рискувате колкото и качествени снимки и описание да сте направили – обявата ви изобщо да не влезе във филтъра на потенциалния наемател.

Тук е работата на вашия брокер: да използва най-доброто описание и най-подходящите снимки. Да ги адаптира така към порталите и сайтовете, в които ще излезе обявата, че да е сигурно, че ще попаднат във филтрите на максимален брой потенциални купувачи. Това е нещо като SEO оптимизация – само че за имоти и насочена към хора.

СЪСТОЯНИЕТО НА ИМОТА е един от най-важните показатели, определящи цената, но...

Колкото по-зле изглежда имота ви – толкова повече намалява вероятността да го дадете бързо под наем!  А при наемите всеки изгубен ден е от значение.

Ако при едно жилище, което се продава, не винаги е добра идея да се инвестират средства за козметичен ремонт – при наемите е точно обратното.

Не е нужно да правите грандиозни ремонти. Говорим за привеждане на имота в чист и спретнат вид. Понякога само едно почистване променя целия облик на имота, но много често собствениците пренебрегват тази информация.

Не изпадайте и в другата крайност – неоправдано скъп ремонт! Ако  сте решили да ремонтирате имота си преди да го отдадете под наем – направете си добре сметката, какви пари ще се наложи да вложите и за колко време наемната цена ще ви покрие инвестицията.

Преди да предприемете какъвто и да било ремонт на имота, който ще продавате – консултирайте се със своя брокер. Той е наясно с „нивото” на пазара и ще ви посъветва дали да направите основен ремонт на имота, дали само да го освежите, или едно почистване ще е достатъчно.

ПОВЕДЕНИЕТО НА НАЕМОДАТЕЛЯ ПО ВРЕМЕ НА ОГЛЕДА – че е от значение всички са наясно.

Проблемът идва от погрешната представа за „подходящо” поведение...

Историята познава много прекрасни имоти, останали задълго без наематели, заради собствениците си. Често кандидат-наемателите бягат, не защото не харесват имота, а защото се стряскат от наемодателя.

Защо?

Възможно е собственикът на имота да говори прекалено много по време на огледа. Подобно държание, в комплект с подмятане от страна на собственика, че живее съвсем наблизо, може категорично да откаже от този имот потенциалния наемател.

Наемателите се страхуват най-вече от това, да не им бъде досаждано непрекъснато от страна на наемодателя.

Особено конфузна е ситуацията, в която собственикът започва да изрежда категоричните си изисквания спрямо наемателите, още преди те самите да са споменали, че имат интерес към имота. Тогава се създава усещането у наемателя, че ще е притискан и ще си има проблеми занапред с такъв наемодател.

Имайте търпение!
Говорете само ако се налага. Разпитвайте и поставяйте условията си едва, след като се убедите, че човекът насреща има желание да наеме имота ви.

Преди да пуснете в имота си чужд човек, задължително намерете отговор на следните въпроси:

• колко човека ще ползват имота ви – това е изключително важен въпрос

Ако се питате защо – значи никога не сте били свидетел на картинката – 12 души, наврени в гарсониера. Никога! Никога не предполагайте, че в малките жилища ще живеят малко хора! Винаги питайте точно колко. И още нещо - никога не се задоволявайте с „приблизителна” бройка на живущите. В договора ви трябва да е записан не само броя на обитателите, но и имената, и личните им данни.

• за какво ще се ползва имота -  за живеене, за офис...

Ако се питате защо е толкова важно – значи никога не сте си имали проблеми със съседите заради огромния пътникопоток, който се извървява всеки ден през скромното ви жилище. Никога не ви се е налагало и да отговаряте на неудобните съседски въпроси, дали различните млади дами, които излизат всяка сутрин от имота ви, са ваши братовчедки.

• на каква възраст са наемателите – понякога възрастта има огромно значение

Ако се питате защо, значи нямате съседи с малки деца, които да ви звънят нервно посред нощ, за да се оплачат от вихрещия се в имота ви купон, който оглася половината квартал.

 

• каква е връзката между наемателите – роднини, приятели, колеги

Защо е важно това? Едно е да имате трима човека наематели – семейство с дете, друго е да имате трима души наематели – студенти. Във втория случай тримата бързо могат да се окажат шестима.

• с какво се занимават наемателите – какво работят, къде работят, от колко време са на настоящата си работа - това ще ви даде поне бегла представа за възможността на бъдещите ви наематели да си плащат наема и сметките. 

Този, който:

• Има нужда от кредит, иска да получи най-доброто предложение, но не се чувства експерт в областта на кредитирането;

• Не знае коя банка да избере – смята, че всички лъжат или всички са еднакви;

• Предпочита вечер след работа да се види с приятели, или просто да си почива, вместо да събира оферти, да изчислява ГПР-та и да сравнява условията на банките;

• Има странното усещане, че му предлагат подвеждаща оферта, но като не знае какво да пита, отсреща не са длъжни да му изтъкват недостатъците на офертата;

• Още усеща горчивия привкус на последния си кредит;

• Има доходи, но получава неаргументирани откази от банките;

• Желае да рефинансира старите си и неизгодни кредити;

• Не знае дали и какъв размер кредит може да вземе;

• Не е сигурен дали изобщо е разумно да взема кредит.

• Не работя с кредити – работя с хора!
• Познавам лично всеки от клиентите си!
• За мен хората не са просто ЕГН, заплата или кредитен рейтинг - подходът ми към всеки клиент е индивидуален!
• От мен ще чувате винаги истината – дори, когато тя не ви харесва, но е във ваш интерес!
• Ще контактувате с личен и персонално отговорен за вас консултант – във фирмата ни, а после и в банката.
• Моят ангажимент към вас не приключва с вземането на кредита – с вас съм до окончателното му изплащане! А дотогава ще имате право на съвет и информация, за по-добри условия или на оферти за предоговаряне. Личният кредитен консултант ще бъде зад гърба ви през цялото време.
• Не работя на парче! Ако сте избрали ипотечен кредит, за мен е важно не само дали отговаряте на условията за кредит, но и наясно ли сте с условията за обезпечението /имота/, както и дали внимателно сте огледали всички подробности около сделката.
•  Няма да взема решение вместо вас, но с мен ще вземете решението си спокойно!

Не! 

Защото ако нямам клиенти, които да водя в банките – банките веднага ще изгуби интереса си към мен. 

Моята сила сте вие – клиентите! И по-конкретно – доволните клиенти!

Не! 

Пристрастна съм към интереса на всеки клиент. 

Безпристрастно мога да избера банката, към която ще ви насоча.

Защо?

Защото, която и банка да избера, моят труд ще бъде заплатен!

Защото аз, като част от екипа на "Кредит Навигатор" ООД, имам „досие" в желаната от вас банка, а вие вероятно нямате...

Или поне не разполагате с размера на моето досие. 

Иначе казано - колкото повече клиенти водя на банките – толкова повече те ме съобразяват. 

Просто е: повече клиенти - по-добри условия!

Не е!  

Аз, като част от екипа на "Кредит Навигатор" ООД, съм добре платен специалист. 

Само че не плащате вие, а банките. 

Банките плащат, за всеки отпуснат, а не - входиран кредит! 

Това е и основната разлика между кредитния посредник и кредитния инспектор. 

Моето предимство...

Не работя за заплата, осигурена от една-единствена банка!

Нямам задължение да входирам определен брой кредити на месец!

Няма да получа нищо, ако вие не получите нищо!

Защото вие сте моето /като част от екипа на "Кредит Навигатор" ООД/ „кредитно досие“ в банката! 

Повече редовно плащащи клиенти – по-висок кредитен рейтинг за мен и екипа, от който съм част. 

Ето защо за мен е изключително важно не просто да ви „набутам“ в някоя банка. 

Важно е да преценим заедно, докъде се простират възможностите ви и кореспондират ли с вашите желания.

С други думи – дали можете толкова, колкото искате и ако не...
Как да направим невъзможното възможно!

Апартаменти - с просторни дневни, трапезарии и кухненски помещения – над 25-30 кв.м. При спалните размерите да са над 15-20 кв.м. Предимство имат партерите и първите етажи, но ако имотът е интересен – по-високи етажи също могат да бъдат ползвани. Не държим на луксозно обзавеждане. Търсят се всякакъв клас имоти /българинът и в сериалите понякога живее в панелки/, но задължително трябва да са завършени до ключ!
 

Къщи или етажи от къщи – интерес представляват както интериорът на къщите /предимно дневните с кухненската част/, така и външният облик на къщата /интересни фасади/. Къщите са предпочитан снимачен терен, заради отдалечеността им от съседи и относително по-голямото спокойствие за снимки!

Градини/дворове на къщи са също често търсени локации – за топлите месеци, когато е зелено.

Офиси - просторни офиси и отворени офис пространства в нови сгради. Изключителен интерес представляват модерните нови сгради със стъклени фасади. Офисите могат да бъдат и необзаведени – важни са площите и сградата. Офиси с гледка /да не са „запушени“ от съседни сгради/ са с предимство!

Ресторанти/заведения/клубове – както в реалния живот, така и в много от сцените в сериалите – героите прекарват голяма част от времето си в заведенията; в рекламите този тип локация също се използва често. 

Възнаграждението на наемодателя зависи от:

• характера на поръчката – дали се снима реклама, фотосесия, сцени за тв-сериал или филм
• бюджета на поръчката – какво заплащане може и иска да си позволи продуцентът
• характера на локацията  - има ли обзавеждане или имотът е празен, доколко луксозно е обзавеждането, дали ще се снима само в едно помещение, или се наема цяла къща, апартамент и пр.
• времетраенето на снимките – дали имота ще се ползва за 2 или за 12 часа

Съобразно всички тези специфики заплащането би могло да бъде както 200, така и 1200 лева на ден. Факт е, че често за един ден може да изкарате месечната си заплата!

В киното и телевизията няма регламентирано понятие „почивен ден“ – поне не такова, каквото го познават повечето хора.

Ето защо може да се снима във всеки ден от седмицата, включително през уикендите.

За някои собственици това е удобство, защото предпочитат да присъстват през цялото време, в което се снима.

Същото е и с часовете – ако е необходима нощна сцена – правят се нощни снимки.

Ето защо собственикът на имота винаги бива уведомяван предварително за времето на снимките.

1. Чрез договор!

В него са упоменати правата и задълженията на двете страни. Право на наемателя е да използва необезпокояван имота за целта, за която го наема, и за договореното време. Право на наемодателя е да получи възнаграждението си в упоменатия срок и да получи имота си след приключване на снимките в същия вид, в който го е предоставил.  

2. По време на снимките винаги присъства човек, който следи за реда и към когото, при възникване на проблем, собственикът или негов представител могат да се обърнат!

3. В обектите се влиза с калцуни!

4. Снимачният екип може да достигне до 20 човека (актьори, режисьори, оператори, реквизитори и пр.). Всички те нямат право да се хранят, внася напитки, или да пушат в имота!

5. При необходимост и желание от страна на собственика, след приключване на снимките може да бъде осигурено почистване на имота за сметка на продуцентската компания!

Никога не подписвайте посреднически договор за продажба на имот, в който не е точно и ясно упоменато какви са ангажиментите на посредника:

• Къде и как ще рекламира имота
• За какъв период от време ще рекламира имота
• Как ще става обратната връзка и периодичен отчет за свършената работа
• Какви са правата на посредника, свързани с: преговори за цена; други условия по продажбата на имота; предоставяне на документи на имота ви на трети лица

Когато няма зададени конкретни параметри – рискувате:

Договорът трябва да е написан недвусмислено!

От него трябва да ви стане кристално ясно:

• за какъв срок от време е валиден договорът
• какви са ангажиментите - вашите и на посредника
• какво е възнаграждението на посредника
• има ли допълнителни такси освен комисиона – например такси за огледи, административна такса за обработка на документи, такса за вадене на документи, такса за юридическо обслужване
• кога се изплаща възнаграждението
• неустойки – в какъв размер са и в кои случаи се дължат

Когато плащате комисиона – не сте длъжни да поемате и всички останали разходи на брокера по сделката – нали за това плащате комисиона!

Такъв посредник със сигурност пази нечий интерес, но не вашия!

В нормалните държави БРОКЕР не е мръсна дума! За съжаление по нашите географски ширини на хората все още не им е ясно какво точно прави брокерът, нито защо получава комисионата си...и често съмненията са основателни...

Докато влезем в графата „нормална държава”...

ВНИМАВАЙТЕ С ИЗБОРА НА БРОКЕР!

• Разберете повече за фирмата, която ще поеме предлагането на имота ви, за да прецените, дали може да отговори на изскванията ви.

• Попитайте къде и как ще бъде рекламиран имота. Поискайте да ви изпратят линк с обявата и ако нещо в описанието ви притеснява или не сте съгласни – уведомете ги.

• Поискайте обратна връзка – нека сте наясно какъв е интересът към имота ви – колко обаждания има седмично или месечно, как реагират потенциалните купувачи на обявата. Това би трябвало да ви бъде предложено от самия посредник, но ако със седмици в имота ви не се провеждат огледи – брокерът трябва да ви потърси, за да ви даде отчет за интереса към обявата. Крайната цел на това сътрудничество е постигане на оптималния резултат – продажбата на имота.

• Запознайте се лично с човека, който ще се заеме с продажбата на имота ви. Недопустимо е огледите да се провеждат всеки път от различен брокер. Абсурдно е, водейки клиент на оглед, брокерът да не знае къде се намира имотът, който предлага, или какво е състоянието му. Несериозното отношение на брокера към имота води и до несериозно отношение на клиента. А и как се продава стока, която не познаваш?!

 

• Да изберете, с кого да работите – както фирмата, така и персонално брокер от компанията.
• Да получите професионално и качествено обслужване - за това си плащате!

В случай, че отношението или качеството на работа на предложения специалист не ви допада – свържете се с управителя на фирмата и поискайте друг брокер, който да поеме търсенето, или просто потърсете друга агенция.

Обърнете внимание какъв вид договор подписвате – стандартен или за изключителни /ексклузивни/ права.

В случай, че не желаете да се обвързвате само с един посредник/агенция – заявете го недвусмислено и не подписвайте нищо, в което има упоменаване на „ексклузивни права“ или „изключителни права“.

В случай, че сте убедени в желанието си да се доверите на един посредник – може да подпишете договор за изключителни права, но попитайте за бонусите, които ви носи такъв тип сътрудничество и договор.

Помнете!

Не сте длъжни да подписвате договор за изключителни права!

Ексклузитетът е право, а не задължение на клиента! С него той гласува доверие на брокера си, а не се задължава.

Обърнете внимание какъв вид договор подписвате – стандартен или за изключителни /ексклузивни/ права.

В случай, че не желаете да се обвързвате само с един посредник/агенция – заявете го недвусмислено и не подписвайте нищо, в което има упоменаване на „ексклузивни права“ или „изключителни права“.

В случай, че сте убедени в желанието си да се доверите на един посредник – може да подпишете договор за изключителни права, но попитайте за бонусите, които ви носи такъв тип сътрудничество и договор.

Помнете!

Не сте длъжни да подписвате договор за изключителни права!

Ексклузитетът е право, а не задължение на клиента! С него той гласува доверие на брокера си, а не се задължава.

Никога не подписвайте посреднически договор за покупка, в който не е точно и ясно упоменато, какво точно се задължава да намери за вас посредника!

Когато няма зададени конкретни параметри – рискувате:

Договорът трябва да е написан недвусмислено. 

От него трябва да ви стане кристално ясно:

• за какъв срок от време е валиден договорът
• какви са ангажиментите - вашите и на посредника
• какво е възнаграждението на посредника
• има ли допълнителни такси, освен комисиона – например такси за огледи, административна такса за обработка на документи, такса за вадене на документи, такса за юридическо обслужване
• кога се изплаща възнаграждението
• неустойки – в какъв размер са и в кои случаи се дължат

Когато плащате комисиона – не сте длъжни да поемате и всички останали разходи на брокера по сделката – нали за това плащате комисиона!

Ви води на оферти, които нямат нищо общо с вашето търсене /при положение, че вече сте обяснили какво търсите/

 

Си позволява да ви иска пари за огледи и в същото време ви води на оферти, които не кореспондират с вашето търсене

 

Вече са минали няколко седмици, а той не ви е предложил за оглед нищо, което да отговаря на първоначално зададените от вас критерии

 

Ви иска пари за каквито и било разходи, неупоменати в договора помежду ви – за транспорт, за телефони, за адвокат и пр.

Това е абсолютно недопустимо! За това вие плащате комисиона и нейният размер е упоменат в договора между страните. В случай, че ви искат пари за каквото и да било – то трябва да е изрично цитирано в договора за посредничество.

 

Ви поиска комисиона предварително - преди да е намерил имот за вас, дори да ви уверява, че ако не намери имот – ще ви върне парите

ВНИМАВАЙТЕ С ИЗБОРА НА БРОКЕР

Когато избирате посредник за покупката си:

• Разберете повече за фирмата, която ще поеме търсенето на имота ви, за да прецените дали може да отговори на вашите изсквания.

• Запознайте се лично с човека, който ще се заеме с вашето търсене.

Поискайте от брокера да ви обясни:

• какво предстои оттук нататък – всеки един етап на процеса – от идеята до ключа
• в какъв прогнозен срок ще бъде осъществен целият процес – от проучването, през огледите, до финализиране на самата сделка
• какво се изисква от вас – като документи, като отделено време, като ангажименти
• какви са ангажиментите на самия брокер – конкретно изброени, а също за какъв срок е реално да бъдат поети и изпълнени

Не разчитайте само на обясненията по имейл – колкото и подробно да сте описали исканията си – нищо не може да замени един разговор. Най-добре поискайте лична среща!

Да изберете, с кого да работите – както фирмата, така и персонално брокер от компанията.

Да получите професионално и качествено обслужване - за това си плащате!

В случай, че отношението или качеството на работа на предложения специалист не ви допада – свържете се с управителя на фирмата и поискайте друг брокер, който да поеме търсенето, или просто потърсете друга агенция.

Най-после сте намерили наемател?

Поздравления!

За да може да се поздравявате за избора и след време...

Запишете телефон за контакти с наемателя!

Не само личен мобилен, но  и задължително служебен телефон /по възможност - стационарен/.
Ако наемателите са твърде млади – снабдете се с телефон на родителите им.

Ако се питате защо е нужно това, значи сте от щастливците, които никога не са били завличани с неплатени сметки и никога не са били изненадвани с невалидни или изключени телефони точно, когато идва време за плащането на наема.

В нормалните държави БРОКЕР не е мръсна дума!
За съжаление по нашите географски ширини на хората все още не им е ясно какво точно прави брокерът, нито защо получава комисионата си...и често съмненията са основателни...

Докато влезем в графата „нормална държава”...

ВНИМАВАЙТЕ С ИЗБОРА НА БРОКЕР

• Разберете повече за фирмата, която ще поеме предлагането на имота ви, за да прецените дали може да отговори на изскванията ви.

• Попитайте къде и как ще бъде рекламиран имота. Поискайте да ви изпратят линк с обявата и ако нещо в описанието ви притеснява или не сте съгласни – уведомете ги.

• Поискайте обратна връзка – нека сте наясно какъв е интересът към имота ви – колко обаждания има седмично или месечно, как реагират потенциалните кандидат-наематели на обявата. Това би трябвало да ви бъде предложено от самия посредник, но ако със седмици в имота ви не се провеждат огледи – брокерът трябва да ви потърси, за да ви даде отчет за интереса към обявата. Крайната цел на това сътрудничество е постигане на оптималния резултат – отдаването под наем на имота.

 

• Да изберете, с кого да работите – както фирмата, така и персонално брокер от компанията.
• Да получите професионално и качествено обслужване - за това си плащате!

В случай, че отношението или качеството на работа на предложения специалист не ви допада – свържете се с управителя на фирмата и поискайте друг брокер, който да поеме търсенето, или просто потърсете друга агенция.

Най-после сте намерили наемател?

Поздравления!

За да може да се поздравявате за избора и след време...

Запишете си актуален адрес за кореспонденция на наемателя и го запишете в договора за наем –  възможно е адресът по лична карта на наемателя да не е актуален, а той да е пропуснал да ви го спомене.

Трябва ви адрес, на който ако се наложи да изпратите известие или нотариална покана да речем – със сигурност да знаете, че ще бъдат получени.

Най-после сте намерили наемател?

Поздравления!

Сметките!

По-важни са дори от наема!

Ежемесечно проверявайте регулярността на плащането на сметките, а при повече от две закъснения – незабавно прекратете договора с некоректния наемател.

Внимание!
Не вярвайте на оправданията на наемателите! Дори не ги слушайте!

Когато ви поднесат поредното изобретателно извинение /пред заплата съм, развеждам се, ограбиха ме, баба ми почина, уволниха ме, котката ми ражда и така до безкрай.../ спомнете си:

И ако наемателят сърцераздирателно ви обясни, че има две деца – спомнете си дали вие също нямахте...

Ако и това не помага – или се откажете от наемодателското поприще, или си намерете специалист, който да управлява имота ви. 

Изумително е колко много наемодатели се доверяват и пускат в дома си хора без договор, защото...им изглеждат симпатични и надеждни.

Никога не го правете!

Сключете писмен договор за наем!

Никакви устни договорки! Никакви джентълменски споразумения! Никакво юнашко доверие! 

Защо?
Защото хората се променят!

Ако не вярвате – питайте някой от разведените си приятели.

Има деликатни ситуации като тази, в която наемателят ви е много близък приятел или роднина, а на вас ви е неудобно дори да си помислите за договор.

Попаднете ли на такъв „специалист”, може да се окажете в ситуацията: влезли сте в клона за кредит, а сте си излезли с кредит и с още поне 5 броя прикрепени към кредита услуги, от които реално нямате нужда.

Съвет!
За да не изпаднете в подобна ситуация – винаги си задавайте въпроса: Дали ми предлагат най-доброто или просто изпълняват плана?!

• Лихвата! От нея се интересува главно клиентът, приемайки на доверие всичко, което се казва в рекламата... Но обикновено ниската лихва върви в комплект с високи такси. Ако лихвата е изкушаващо ниска – погледнете дали таксите ил застраховките не я компенсират.

• Искайте да ви бъде обяснено как се образува лихвата! Не се задоволявайте с термини – питайте, докато ви стане ясно. Ще сте сигурни, че ви е ясно, ако успеете да го обясните и на детето си.

• Питайте дали лихвата ви ще е фиксирана или плаваща! Помнете, че такова понятие като „лихвата ви няма да се промени" не съществува – има два вида лихви – фиксирана и плаваща.

Искайте от кредитния инспектор да назове коя от двете ще е записана в договора ви!

• По време на снимките винаги присъства човек, който следи за реда и към когото, при възникване на проблем, собственикът или негов представител могат да се обърнат! 

Това може да е локейшън мениджър, може и да е колега от СДЕЛКИ С ИМОТИ – ще бъдете предварително информирани кой е този човек.

• В обектите се влиза с калцуни!

• Снимачният екип, който влиза в имота, може да достигне до 20 човека /актьори, режисьори, оператори, реквизитори и пр./. Всички те нямат право да се хранят, да внасят напитки, или да пушат в имота!

• При необходимост и желание от страна на собственика, след приключване на снимките може да бъде осигурено почистване на имота за сметка на продуцентската компания!

• Винаги се обръщайте към човека, който отговаря за цялата координация на снимките, що се отнася до локацията. За безопасността на дома ви е важно да знаете, че има човек, чиято работа е да следи дали всичко с локацията е наред и при всеки възникнал въпрос можете и трябва да се обръщате към него.

• Предупредете съседите си /особено любопитните/, че в определения ден или час в имота ви ще се провеждат снимки.

• Предупредете домоуправителя или отговорника за етажната собственост, ако и в общите части на сградата ще се снима.   

• Затворете стаите, в които не желаете да бъде влизано от екипа и отново ги посочете на локейшън мениджъра, за да може той да предупреди екипа или направо да постави съответните табели за забрана на влизането.

• Определете един санитарен възел /в случай, че в имота ви има повече/, който да се използва от екипа и го посочете на локейшън мениджъра.

• В случай на повреда или нарушение на някое от договорените правила за ползване на имота – веднага се обърнете към локейшън мениджъра.

• Ви трябват пари

• Се изкушавате да видите как би изглеждал дома ви на корицата на списание или в някоя българска тв-сага

• Споделяте позитивната философия на г-н Васов - клиент, на когото беше обяснено, че се търси двустаен апартамент за снимки на бг-сериал, в който „гангстери“ ще нахлуят и претърсят жилище.

Трябваше да претърсят и гардероба му, което означаваше, че всичките му дрехи щяха да бъдат извадени от снимачния екип, а гардеробът щеше да бъде напълнен с реквизит, който „бандитите“ да разхвърлят по пода.

Как реагира той?
„Ще ме накарате най-сетне да си подредя гардероба и ще ми платите за това?!
Знам един човек, който ще е най-доволен...Жена ми!“.