РЕКЛАМАТА е от огромно значение, но...

Дори да сте направили най-качествените снимки и най-подробното описание – това пак може да се окаже недостатъчно.

Защо? Защото вие мислите като собственик, а трябва да умеете да разсъждавате и като наемател!

Важното за една реклама е не какво вие смятате, че трябва да изтъкнете за имота си, а какво би направило впечатление на наемателя. Рекламите на имоти се позиционират в интернет портали, а търсенето в порталите се извършва чрез задаване на филтри. Ако вие не сте наясно какво най-често търси и какви филтри създава „средностатистическият” наемател за вашата категория имот – рискувате колкото и качествени снимки и описание да сте направили – обявата ви изобщо да не влезе във филтъра на потенциалния наемател.

Тук е работата на вашия брокер: да използва най-доброто описание и най-подходящите снимки. Да ги адаптира така към порталите и сайтовете, в които ще излезе обявата, че да е сигурно, че ще попаднат във филтрите на максимален брой потенциални купувачи. Това е нещо като SEO оптимизация – само че за имоти и насочена към хора.

СЪСТОЯНИЕТО НА ИМОТА е един от най-важните показатели, определящи цената, но...

Колкото по-зле изглежда имота ви – толкова повече намалява вероятността да го дадете бързо под наем!  А при наемите всеки изгубен ден е от значение.

Ако при едно жилище, което се продава, не винаги е добра идея да се инвестират средства за козметичен ремонт – при наемите е точно обратното.

Не е нужно да правите грандиозни ремонти. Говорим за привеждане на имота в чист и спретнат вид. Понякога само едно почистване променя целия облик на имота, но много често собствениците пренебрегват тази информация.

Не изпадайте и в другата крайност – неоправдано скъп ремонт! Ако  сте решили да ремонтирате имота си преди да го отдадете под наем – направете си добре сметката, какви пари ще се наложи да вложите и за колко време наемната цена ще ви покрие инвестицията.

Преди да предприемете какъвто и да било ремонт на имота, който ще продавате – консултирайте се със своя брокер. Той е наясно с „нивото” на пазара и ще ви посъветва дали да направите основен ремонт на имота, дали само да го освежите, или едно почистване ще е достатъчно.

ПОВЕДЕНИЕТО НА НАЕМОДАТЕЛЯ ПО ВРЕМЕ НА ОГЛЕДА – че е от значение всички са наясно.

Проблемът идва от погрешната представа за „подходящо” поведение...

Историята познава много прекрасни имоти, останали задълго без наематели, заради собствениците си. Често кандидат-наемателите бягат, не защото не харесват имота, а защото се стряскат от наемодателя.

Защо?

Възможно е собственикът на имота да говори прекалено много по време на огледа. Подобно държание, в комплект с подмятане от страна на собственика, че живее съвсем наблизо, може категорично да откаже от този имот потенциалния наемател.

Наемателите се страхуват най-вече от това, да не им бъде досаждано непрекъснато от страна на наемодателя.

Особено конфузна е ситуацията, в която собственикът започва да изрежда категоричните си изисквания спрямо наемателите, още преди те самите да са споменали, че имат интерес към имота. Тогава се създава усещането у наемателя, че ще е притискан и ще си има проблеми занапред с такъв наемодател.

Имайте търпение!
Говорете само ако се налага. Разпитвайте и поставяйте условията си едва, след като се убедите, че човекът насреща има желание да наеме имота ви.

Преди да пуснете в имота си чужд човек, задължително намерете отговор на следните въпроси:

• колко човека ще ползват имота ви – това е изключително важен въпрос

Ако се питате защо – значи никога не сте били свидетел на картинката – 12 души, наврени в гарсониера. Никога! Никога не предполагайте, че в малките жилища ще живеят малко хора! Винаги питайте точно колко. И още нещо - никога не се задоволявайте с „приблизителна” бройка на живущите. В договора ви трябва да е записан не само броя на обитателите, но и имената, и личните им данни.

• за какво ще се ползва имота -  за живеене, за офис...

Ако се питате защо е толкова важно – значи никога не сте си имали проблеми със съседите заради огромния пътникопоток, който се извървява всеки ден през скромното ви жилище. Никога не ви се е налагало и да отговаряте на неудобните съседски въпроси, дали различните млади дами, които излизат всяка сутрин от имота ви, са ваши братовчедки.

• на каква възраст са наемателите – понякога възрастта има огромно значение

Ако се питате защо, значи нямате съседи с малки деца, които да ви звънят нервно посред нощ, за да се оплачат от вихрещия се в имота ви купон, който оглася половината квартал.

 

• каква е връзката между наемателите – роднини, приятели, колеги

Защо е важно това? Едно е да имате трима човека наематели – семейство с дете, друго е да имате трима души наематели – студенти. Във втория случай тримата бързо могат да се окажат шестима.

• с какво се занимават наемателите – какво работят, къде работят, от колко време са на настоящата си работа - това ще ви даде поне бегла представа за възможността на бъдещите ви наематели да си плащат наема и сметките. 

Най-после сте намерили наемател?

Поздравления!

За да може да се поздравявате за избора и след време...

Запишете телефон за контакти с наемателя!

Не само личен мобилен, но  и задължително служебен телефон /по възможност - стационарен/.
Ако наемателите са твърде млади – снабдете се с телефон на родителите им.

Ако се питате защо е нужно това, значи сте от щастливците, които никога не са били завличани с неплатени сметки и никога не са били изненадвани с невалидни или изключени телефони точно, когато идва време за плащането на наема.

Най-после сте намерили наемател?

Поздравления!

За да може да се поздравявате за избора и след време...

Запишете си актуален адрес за кореспонденция на наемателя и го запишете в договора за наем –  възможно е адресът по лична карта на наемателя да не е актуален, а той да е пропуснал да ви го спомене.

Трябва ви адрес, на който ако се наложи да изпратите известие или нотариална покана да речем – със сигурност да знаете, че ще бъдат получени.

В нормалните държави БРОКЕР не е мръсна дума!
За съжаление по нашите географски ширини на хората все още не им е ясно какво точно прави брокерът, нито защо получава комисионата си...и често съмненията са основателни...

Докато влезем в графата „нормална държава”...

ВНИМАВАЙТЕ С ИЗБОРА НА БРОКЕР

• Разберете повече за фирмата, която ще поеме предлагането на имота ви, за да прецените дали може да отговори на изскванията ви.

• Попитайте къде и как ще бъде рекламиран имота. Поискайте да ви изпратят линк с обявата и ако нещо в описанието ви притеснява или не сте съгласни – уведомете ги.

• Поискайте обратна връзка – нека сте наясно какъв е интересът към имота ви – колко обаждания има седмично или месечно, как реагират потенциалните кандидат-наематели на обявата. Това би трябвало да ви бъде предложено от самия посредник, но ако със седмици в имота ви не се провеждат огледи – брокерът трябва да ви потърси, за да ви даде отчет за интереса към обявата. Крайната цел на това сътрудничество е постигане на оптималния резултат – отдаването под наем на имота.

 

• Да изберете, с кого да работите – както фирмата, така и персонално брокер от компанията.
• Да получите професионално и качествено обслужване - за това си плащате!

В случай, че отношението или качеството на работа на предложения специалист не ви допада – свържете се с управителя на фирмата и поискайте друг брокер, който да поеме търсенето, или просто потърсете друга агенция.

Най-после сте намерили наемател?

Поздравления!

Сметките!

По-важни са дори от наема!

Ежемесечно проверявайте регулярността на плащането на сметките, а при повече от две закъснения – незабавно прекратете договора с некоректния наемател.

Внимание!
Не вярвайте на оправданията на наемателите! Дори не ги слушайте!

Когато ви поднесат поредното изобретателно извинение /пред заплата съм, развеждам се, ограбиха ме, баба ми почина, уволниха ме, котката ми ражда и така до безкрай.../ спомнете си:

И ако наемателят сърцераздирателно ви обясни, че има две деца – спомнете си дали вие също нямахте...

Ако и това не помага – или се откажете от наемодателското поприще, или си намерете специалист, който да управлява имота ви. 

Изумително е колко много наемодатели се доверяват и пускат в дома си хора без договор, защото...им изглеждат симпатични и надеждни.

Никога не го правете!

Сключете писмен договор за наем!

Никакви устни договорки! Никакви джентълменски споразумения! Никакво юнашко доверие! 

Защо?
Защото хората се променят!

Ако не вярвате – питайте някой от разведените си приятели.

Има деликатни ситуации като тази, в която наемателят ви е много близък приятел или роднина, а на вас ви е неудобно дори да си помислите за договор.