БНБ готви промени в Централния кредитен регистър, които ще изключат от имотния пазар купувачите без самоучастие
До вчера можеше да се промъкнеш между капките. Да подадеш молба за кредит в три банки едновременно, да изчакаш коя ще ти се усмихне по-широко и да направиш избора си без никой да разбере. Всичко това, ако познаваш системата и си достатъчно бърз.
Банките не се виждаха една друга, не и в момента на кандидатстването. И предпазливите кредитоискатели можеха да минат „инкогнито“.
Сега обаче БНБ обяви подготовката на съществени промени в Наредба № 22 за Централния кредитен регистър (ЦКР). Промените все още не са в сила, но посоката е ясна: повече прозрачност, по-малко възможности за хитруване и практически край на „играта на няколко фронта“.
Какво се променя в Централния кредитен регистър
ЦКР вече ще показва:
- Колко пъти сте били проверявани;
- От колко различни банки или финансови институции;
- За какъв период от време.
На практика, ако днес кандидатствате в една банка, а утре в друга, втората ще знае, че вече сте минали „на преглед“ при първата. Тъй като БНБ предвижда съкращаване на сроковете за подаване на данни, тази информация ще се вижда почти в реално време.
Как ще се отразят новите правила на купувачите без самоучастие
През последните години пазарът на кредити свикна с два особени типа клиенти:
- Добре платени специалисти с отлични доходи, но без спестявания.
- Оптимисти без достатъчно доходи, но и без пари за самоучастие, който аз наричам „самоубийци“.
И едните, и другите въртяха по няколко паралелни процедури, надявайки се поне една банка да „клъвне“. За тях системата работеше като кредитен Tinder – пускаш заявка на три места и чакаш кой ще ти даде „match“.
С новите правила обаче тази романтика приключва. Банките вече ще виждат колко проверки имате зад гърба си и ще реагират като ревнива партньорка: „О, значи не съм единствената?!“
Досега хората без спестявания можеха да се промъкнат чрез комбинации – една заявка за ипотечен кредит тук, една за потребителски там – с надеждата двете да се слеят в „пълен пакет“ за покупката на жилище. Занапред обаче това ще стане все по-трудно.
Какво ще означават промените в ЦКР за банките
Представете си какво точно ще се случи, когато банката отвори вашето досие в ЦКР и види не само задълженията ви, но и колко други банки разглеждат искането ви за кредит в момента:
Вариант 1: Потенциална „загуба на време“
Поставете се на мястото на банковите служители: На кой клиент биха обърнали повече внимание? На този, за когото знаят, че имат 20% вероятност да спечелят или на онзи, за когото са сигурни, че ще работи с тях? Защо им е да гонят дивото, след като могат да обгрижат питомното? Ако не сте съгласни с тази логика – помислете пак! Ако при вас дойде клиент и ви каже, че е взел оферти от 5-ма ваши конкурентни и ще трябва да се състезавате с тях, за да спечелите, какво ще бъде вашето ниво на ентусиазъм да работите с такъв човек?
Вариант 2: Висок риск
Ако банките могат да видят, че сте кандидатствали на още 5 места и вашият профил не е най-предпочитания (лоша кредитна история, доходи на тъмно, недостатъчни доходи или някакво друго предизвикателство), дали не биха разсъждавали така: Кандидатствал е на 5 други места и очевидно досега не е взел кредит…Ако всички останали банки са преценили, че рискът е твърде голям, защо ние трябва да поемаме нежелания от другите риск? Трудно е да убедиш кредитор, че просто търсиш най-добрите условия, когато очевидно при теб има казус.
Вариант 3: Прикрито 100% финансиране
Да припомним, че от 1 октомври 2024 г. е в сила изискване, че банките могат да финансират максимум до 85% от оценката на имота.
В този контекст, когато една банка разбере, че вече сте кандидатствали в няколко други банки, логично е да си зададе въпроса: Дали този клиент не е решил да изтегли няколко кредита наведнъж? Няколко кредита от различни банки, с които да осигури 100% финансиране на имота? Този сценарий е един от най-непредпочитаните от кредиторите. Да попаднат на кредитоискател, който е решил да излъже за кредитната си задлъжнялост. Влиза в банката, декларира че няма кредити и технически казва истината – за момента. Защото в исканият за кредит се декларират обстоятелства, а не намерения. Но банките отпускат кредити на база настоящото финансово състояние и задлъжнялост на клиента. Ако днес то е едно, а в утрешния ден – друго, това си е подвеждане от страна на клиента. И досега подобни хитрини можеха да минат, но занапред в ЦКР всички те ще бъдат видими. Казано накратко – никой не обича да общува с лъжци, а още по-малко да влиза в бизнес отношения тях.
Какъв ще е ефектът върху пазара на имоти
Промените няма да сринат пазара, но ще го прочистят.
Ще останат само онези купувачи, които влизат подготвени — с ясна стратегия, чисто ЦКР и поне 20–30% собствен принос. Пазарът ще се движи все по-малко от мечти и все повече от възможности.
Може да очакваме няколко ефекта:
- По-малко сделки „на ръба“ – купувачите без собствени средства ще отпаднат, а с тях и част от най-рисковите сделки.
- Повече проверки и по-трудно отпускане на кредити – банките ще започнат да гледат все повече не само числата, но и поведението на кандидата. Всеки, който изглежда „нервен“ в системата – т.е. с множество заявки за кратък период – ще бъде класифициран като потенциален риск. Това означава повече въпроси, повече документи, повече чакане и повече откази. Банките ще имат инструмент, който да им показва кои клиенти търсят лост и кои – спасение.
- По-голяма тежест на предварителната подготовка – брокерите и кредитните посредници ще трябва да имат предварителна стратегия за клиента – при това още преди да са направили дори един оглед.
Съвети от кухнята: как да действате при кандидатстване за кредит
- Ако сте в ролята на купувач – не „стреляйте“ на посоки. Вземайте оферти, но не кандидатствайте. Проучвайте, но не попълвайте документи и не давайте съгласие да правят проверки за вас.
- Фокусирайте се върху 1–2 банки. Това увеличава шанса за одобрение.
- Ползвайте кредитни посредници. Те познават по-добре изискванията на всяка банка и могат да вземат оферти и да анализират риска вместо вас.
Голямата картина
ЦКР се превръща от регистър в „кредитен детектор на лъжата“. Дори промените да се забавят, посоката е ясна: прозрачност, по-строги правила и все по-големи трудности за купувачите без самоучастие.
Рецептата?
Спестявайте пари, декларирайте доходите си на светло и не разчитайте да надхитрите системата, защото вече ви гледа с детектор.
Ако искате да разберете как новите промени ще се отразят на Вашите шансове за ипотечен кредит? Запишете се за безплатна консултация и ще получите персонален анализ на ситуацията Ви.