Кой се притеснява от покачване на лихвените проценти по кредитите?
Две основни групи хора се притесняват от вдигането на лихвите по кредитите.
Първата е тази, която вече има кредити.
Какво точно ще означава за тези хора вдигането на лихвите с 1% или дори двойно, вече засегнах в предходна статия.
По-интересно ще стане, поне според мен, за другата група.
За онези, на които тепърва ще се налага да ползват ипотечни заеми.
Нека си представим една такава ситуация:
Иванчо е 30-годишен мъж, работещ като оператор в кол център. Осигуряват го на 2000 лева, което означава, че нетното му възнаграждение възлиза на малко горе-долу 1 600 лева. Живее под наем в Люлин 7 в София от няколко години но един ден най-после назрява моментът за покупка на собствен дом. „Назрява“ след предизвестието на хазяина /трети случай за изминалите 2 години – 2 сменени квартири и тази – третата/, че наемателят трябва да освободи жилището. Иванчо не знае дали той е най-големият карък и как така тези наемодатели все си променят плановете и все им се случва нещо форсмажорно, но знае със сигурност, че повече няма да се мести.
Нужни са му 100 000 евро, за да се превърне от наемател в горд собственик на двустайна панелка в Люлин. Да, към момента, в който пиша тази статия /лятото на 2022 г./, средната цена на квадратен метър за всичките 10 части на Люлин е достигнала почти 1500 евро, а „по-белите“ части вече надминават 1700 евро. За нашите цели ще закръгля на 100 000 евро, въпреки че редица брокери ще нададат глас, че в момента е невъзможно да се намери читав двустаен за такива пари дори в Люлин. Нека просто приемем тази цифра за пример.
Има само 2 проблема:
- Иванчо няма достатъчно събрани пари.
Разполага с едни 15 000 лева, които ще отидат само за такси по сделката.
- Не знае колко пари ще може да вземе като кредит с този доход.
Реално Иванчо може да си позволи вноска до 1 000 лева, защото има и странични доходи, които обаче са нерегламентирани. И се чуди дали ще може да изтегли и потребителски кредит, за да има пари поне, за да плати 5%-10% капаро на продавача.
Към момента, ако се придържаме към официалните му доходи, Иванчо би могъл да изтегли ипотечен кредит в размер от 200 000 лева за срок до 30 години /може по изключение и до 35, но нека сме по-милостиви/ при лихва около 2.5%. Вноската му би била малко под 800 лева. Не във всички банки, но да речем – в повечето. Вноската от 800 лева е 50% от нетния му доход и все още има банки, които смятат, че е нормално да дадеш половината си заплата, за да си осигуриш покрив над главата. Дори има банки, които биха приели и че 60% от нетния доход могат да представляват вноската по кредита, но имайки предвид, че ще трябва да се полза и потребителски кредит, не е много разумно да се използва целият капацитет на въпросните 60%.
Да речем, че към момента, ако се направят няколко „фокуса“, Иванчо – с тази нетна заплата от 1 600 лева – може да изтегли потребителски кредит 15 000 лева /с които да капарира/ и още 180-200 000 лева /зависи каква оценка на имота ще се постигне и зависи от процента финансиране на банката/ ипотечен кредит. „Фокусите“ ще са доста трудни за изпълнение, но ако „фокусникът“ е с достатъчно опит и си разбира от работата, магията ще се случи. Не във всички банки, но все пак е възможно. Все още…
Какво се случва, обаче, когато банките решат, че ще затегнат коланите на кредитирането?
Няколко неща:
- Повишаване на лихвения процент.
В нашия случай нека си представим, че вместо 2.5%, Иванчо ще трябва да плаща 4% лихва. Тогава вноската му ще се покачи от приблизително 800 лева на почти 960 лева – това се почти 160 лева разлика. Не е никак приятно, знам. Това са 10% от нетния му доход. Да ви кажа честно, това ми напомня доста на инфлация.
Въпросът е дали това е най-страшното? Ако Иванчо може да си позволи тези 160 лева, ще може ли все пак да купи свой дом?
- Намаляване на съотношението дълг/доходи.
Една от първите мерки, които предприемат банките, когато решат да ограничат кредитирането /или поне да вразумят кредитоискателите/, е да намалят онзи процент, който в примера по-горе беше 50%. Съотношението „дълг/доходи“. То спада на 45%, 40%, 35%, 30%. В момента, в който пиша тази статия, вече има банки, които са приели, че вноската по кредит не може да представлява повече от 40% или дори 30% от нетния доход на кредитоискателя. И – нещо още по-важно – не просто вноската по новоизтегления кредит, а като цяло – вноските по всички кредитни продукти, които ползва лицето.
Сега нека си представим, че съотношението „дълг/доходи“ вече е 40%. Нашият герой ще може да си позволи вноска не повече от 640 лева. Дори лихвата да не е мръдвала, кредитът който ще може да вземе, се намалява на 160 000 лева. Не достигат 40 000 лева. Ами ако съотношението „дълг/доходи“ спадне на 30%? Кредитът автоматично спада на 120 000 лева, защото вноската не бива да превишава 480 лева. Ето, че вече не достигат 80 000 лева, а това са 40% от цената.
Подчертавам! Тук изобщо не сме пипали лихвата. Тя си стои 2.5%. Но кредитоискателят вече не може да вземе нужния му кредит. И разликата в сумите е брутална.
- Намаляване на процента финансиране по отношение на обезпечението.
Ако в момента все още има банки, които кредитират до 85% /дори до 90%/ от оценката на имота, предоставен като обезпечение, то във времената на затягане на коланите, това се променя.
Този процент, в зависимост от вида строителство, варира в различните банки. Вече има банки, които са ограничили процента финансиране до 80%, независимо дали е панелно или монолитно строителството, предоставяно като обезпечение.
В различните населени места този процент също варира. Принципът е – колкото по-малко населено място, толкова по-нисък процент финансиране.
Панелното строителство в някои банки се финансира с по-малък процент, отколкото монолитното. В някои банки, особено по време на кризата от 2008 г. -2009 г., този процент намаля до 50%-60%. А други дори изключиха за известно време възможността да кредитират подобен вид сделки.
Ако трябва да се върна на нашия пример, в който Иванчо иска да купи панел, то той може да се окаже пред задачата първо да събере 30%-40% от цената, дори лихвата да не е мръднала и дори банката да не е ограничила процента „дълг/доходи“. А в още по-драстичните случаи – ще се окаже със сериозно орязан избор, ако има банки, които изобщо отказват кредитирането на панели.
- Отрязване на финансирането по отношение на незавършеното строителство.
Защо му е на Иванчо тоя панел? Защо не си купи ново строителство? Ако се включи на зелено, цените може да са сходни с тези на панел.
Защото на човека му трябва покрив над главата сега. И защото, когато положението с кредитирането стане напечено, банките започват да отказват и приемането на обезпечения в сгради, които нямат Акт 16.
Има и още редица „дребнички“ ограничения и пречки, на които нашият пишман-кредитоискател може да се натъкне, ако банките решат да затегнат колана на кредитирането /като например рязкото ограничаване възможността да се изтеглят едновременно ипотечен и потребителски кредит, защото се възприема като прикрито 100% финансиране/. В тази статия няма да излагам всички подробности.
Тук искам само да ви фокусирам в следното:
Повишаването на лихвите по новоотпуснатите кредити със сигурност няма да е нещо приятно и ще затрудни финансово много хора. Но не то би обърнало каруцата на имотния и кредитния пазари.
Има фактори, като описаните по-горе, които са много по-важни и ще се отразят много повече както на сделките с имоти, така и на кредитните сделки.
Това, което ви дадох като пример по-горе, е реална ситуация на човек, опитващ се да купи свой дом, след като се разрази кризата от 2009 г.
Абстрахирайте се от името на героя, професията му, заплатата му и от цената на жилището.
Със същия успех „Иванчо“ може да е IT специалист с 4 000 лева нетна заплата или по-висока.
Ако той няма самоучастие, ако има събрани само едни 15 000 лева, „фокусът“ с покупката на жилище ще е много труден. Ще го съборят ли едни 160 лева, ако лихвата е 4% вместо 2.5%? Не! Но той просто няма да може да купи жилище.
Ами ако „Иванчо“ има събрани достатъчно пари, има висока заплата, защо не си купи нова тухла? Поради причината, описана по-горе. Новите жилища, които са във вече завършени сгради, са поне с 20%-30% по-скъпи от тези, които все още се строят /съответни и от панелните/. А обезпечения в непостроени все още сгради, във време на затягане на кредитирането, не се приемат. Омагьосан кръг.
Какви са изводите?
- Вдигането на лихвения процент по новоотпуснатите кредити ще е най-малката ни болка, ако банките в действителност решат да затегнат кредитирането.
- Пестете и събирайте пари.
- Настъпят ли трудни времена, не се обвързвайте с договори за покупка на жилище, преди да сте огледали ситуацията от всички страни и преди да сте се консултирали.
