/Възможно ли е пазарът на имоти да върви нагоре, а ипотеките – надолу?

Възможно ли е пазарът на имоти да върви нагоре, а ипотеките – надолу?

Споделете тук:

Спад от 32.57 % на ипотеките в страната за първите 9 месеца на 2019 г. спрямо същия период на 2018г. За столицата – този спад е почти 20 %.

Не е ли нелогично, та даже – невъзможно  – това?

За възможно се оказва, че е и статистиката на Агенция по вписванията го доказва ясно.

Но на какво се дължи?

Първо неща уточня, че драстичният спад е в договорните ипотеки. При законните, поне за София, положението е почти същото, каквото е било и през предходната година.

Но нека първо обясня възможно най-просто казано какви са тия законни и договорни ипотеки. Няма да се впускам в подробности каква е разликата между договорна и законна ипотека. Важното за целите на този анализ е да знаете само, че съществуват 2 вида ипотеки и това са те.

Законна ипотека обикновено се учредява, когато се купува имот. Затова и броейки законните ипотеки може лесно да се проследи приблизителният брой покупко-продажби с ипотечен кредит. Само приблизителен обаче, защото с договорна ипотека също може да се купи имот. И така точната калкулация на действителните възмездни сделки с имоти, осъществени с помощта на ипотечен кредит, става невъзможно да бъде направена. Поне засега.

Та макар в София сделките със законни ипотеки почти да не са мръднали, в страната като цяло те са намалели с почти 12 %.

Това, според мен, има своето логично обяснение. Най-вероятно се дължи както на продължаващото обезлюдяване на населените места в провинцията /особено по-малките населени места/, така и на упоритата миграция към големите градове и най-вече – към столицата.

Как да си обясним, обаче, драстичния спад на договорните ипотеки?

В София спадът е с малко над 26 %, което си е впечатляващо, а за страната си е направо сгромолясване – почти 40 %.

В кои случаи се учредява най-често договорна ипотека?

  1. Когато човек има нужда от по-сериозна сума пари за някакви текущи нужди.

За тази цел той обикновено залага собствен имот.

  1. При рефинансиране, когато човек сменя кредитора си.

Тогава задължително се учредява нова ипотека в полза на новия кредитор.

  1. При покупка на имот, когато се отпускат и допълнителни суми /за ремонт, други разплащания или – нека си го кажем направо – когато се правят 100-процентови, че и нагоре, кредити/.

Пазарът на имоти е доста жив, ръстът на покупко-продажбите за София за същия период е 5.54 %, банките се надпреварват да дават кредити, лихвите падат и падат, а договорните ипотеки сякаш никакви ги няма…

Защо?

Нямам претенции да притежавам всички отговори. Но ето къде аз виждам логиката в ставащото, което според мен се дължи на 4 фактора:

  1. Относително добрата икономическа обстановка в комплект с щедростта на банките

По отношение на текущата нужда от пари, факт е, че в момента икономиката ни е в растеж. Не може и да става дума за онази нужда от свежи пари, от която имаха както бизнесът, така и гражданите по време на рецесията.

От друга страна – щедростта на банките в момента е пословична. И тя се простира не само в ипотечното, но и в потребителското кредитиране. Увеличи се толерансът спрямо горната граница на потребителските кредити като абсолютен размер. Необезпечени кредити в размер на 30-50 000 лева станаха нещо обичайно за хората с добри доходи. Да не говорим, че за специални клиенти се отпускат и кредити в размер до 60-80 000 лева, само с обезпечение превод на работна заплата. А за още по-специални клиенти, вече се появиха потребителски кредити с космически горен праг – до 200-250 000 лева /Да, и аз известно време си мислех, че това са фантасмагории, но се оказа, че наистина някои банки имат такива продукти. Те, обаче, не са за простосмъртни:)/. Банките допълнително стимулираха клиентите си да теглят по-големи суми потребителски кредити, като предоставиха изкушаващо по-ниски лихви за по-големите суми кредити за по-кратък период. Получи се така, че за по-специални клиенти, разликата в лихвите между потребителски и ипотечен кредит се стопяваше до 1.5 %. Тези факти ориентираха доста хора към потребителското кредитиране.

  1. Бумът на новото строителство

Сигурно сте запознати с впечатляващия брой разрешения за строеж, с които завършихме 2018 г. Факт е, че народът купува смело и то  – на зелено.  Факт е и че все още не са готови голяма част от сградите, от които голяма част вече е продадено, но тъй като не са достигнали етап „груб строеж“, все още за тях няма прехвърлителни сделки. За тези имоти има сключен само предварителен договор. А ипотеките, що се отнася до покупко-продажбите на недвижими имоти, се учредяват най-рано на етап „груб строеж“.

  1. Гъвкавостта на банките при предоговарянето на лихвените условия

Трябва да знаете, че днес кредиторите са много по-склонни да предоговорят условията на стария си клиент до лихвени нива, доста близки до тези на конкуренцията, която би искала да им „отмъкне“ редовния платец, отколкото преди няколко години. На банките им трябваше известно време, за да се уверят, че номерът с рефинансирането /разбирайте – прелитането от банка на банка – за по-добри условия/ изобщо вече не е номер, ами си е реалност. Клиентите също се поизучиха и особено откакто през 2016 г. отпаднаха наказателните такси предсрочно погасяване след 1-вата година и за ипотечните кредити, самите кредитоискатели показаха, че са готови да сменят кредитора си, ако той не им предложи наистина конкурентни условия. Ето защо реалните местения от банка в банка са много по-малко, отколкото преди 2 години да речем. Днес, за да получиш наистина недостатъчно добри условия за предоговаряне от настоящия си кредитор, това значи, че наистина трябва да си влязъл абсолютно неподготвен в банката и просто да си казал, „Искам да ми намалите лихвата!“. Все по-рядко се случва хората да влизат неподготвени. Ето защо и по този параметър ипотеките са намалели.

Звучи ли ви логично всичко казано дотук?

Ако да – знайте, че макар и логично, то съвсем не е достатъчно, за да се обясни този голям спад в ипотеките. И понеже знам, че може би някои вече са си казали: „Знаех си аз! Сигурно този спад е предвестник на поредната криза!“ – просто ще ви приканя да погледнете графиката, защото тя обяснява всичко:

Ако още не сте се сетили – забележете къде сме били по брой ипотеки през не толкова далечната 2008 г. и после какво се случва през следващата 2009 г. През 2008 г. страната се е записала с почти 80 000 броя ипотеки, а на следващата година те падат под 33 000 броя. София от почти 19 000 броя ипотеки се приземява на скромните 7 760 броя.

Ето къде се появява и причина № 4 – но по важност всъщност е № 1

    4. Законовият 10-годишен срок за подновяване на ипотеките

Всяка ипотека, за да продължи действието си, трябва задължително да бъде подновена на 10-тата година от учредяването й. И така на всеки 10 години до изтичане срока на кредита. В Агенция по вписванията подновяването на ипотека се брои за нова ипотека. И ето ви логиката за драстичния спад на ипотеките именно през 2019 г. – при растящ пазар и при изключително „сговорчиви“ банки. Просто 2019 г. съвпада със срока за подновяване на все още неизплатените ипотеки, учредени именно през 2009 г., когато пазарът се срина.

Така че, цифрите на Агенция по вписванията на пръв поглед може и да показват спад, но спад в ипотечното кредитиране за 2019 г. категорично няма!

И нещо много интересно…

Когато погледнах статистиката на БНБ за първото 6-месечие по отношение на кредитите, забелязах, че размерът на ипотечните кредити горе-долу се е запазил, но ръстът на потребителските кредити е двоен. Това означава, че българинът наистина се ориентира през 2019 г. изключително към потребителски кредити – защото доходите му са по-високи, лихвите по кредитите са ниски, а допустимите размери на този тип кредити вече са доста големи. Освен това подозирам /макар от сърце да се надявам, да не се окажа права/, че целта на част от тези потребителски кредити, е да финансират първата вноска за жилищата на зелено. 100-процентовото жилищно финансиране все още е болестта на българина, за която няма да се изморя да повтарям, че при леко залитане на икономиката ни, можа да се окаже с летален изход.

Ако смятате, че тази статия може да бъде полезна и на друг – споделете я в социалните мрежи!

Споделете тук:
Абонирай се за новите статии
Научи истината за пазара на недвижими имоти! Разбери кое е най-важното, ако имаш или търсиш кредит!  
Прочети още