Покупка на жилище без лични средства – къде са опасностите

Тръгвате да търсите имот. Нямате обаче събран нито лев. Нито за цената на имота, нито за таксите по прехвърлянето. Пък за брокерски или адвокатски хонорари – въобще забравете. Нито лев!

Имате обаче добри доходи.

Влизате в първата срещната банка. Съобщавате на безкрайно любезната служителка на банката, че заплатата ви е 2 000 лева. Казвате й, че може спокойно да си позволите 800 лева вноска по кредита и че ви трябват 100 000 лева кредит, за да си купите апартамент в София. Девойката ви представя на мига погасителен план за 100 000 лева кредит, за срок от 15 години и при „специално договорена за вас“ лихва в размер на 4.7%. Вноската ви е 775.25 лева. Перфектно! /към 2016-та, когато писах тази статия, лихва 4.7 % наистина беше перфектна:) Сега лихвите са надолу, но историята, която разказвам, все така се повтаря и повтаря./

Сега остава само да намерите имота, банката да направи една оценка на имота и след най-много месец ще имате парите.

И вие това и правите. Намирате апартамента на мечтите си. То струва точно 100 000 лева – колкото ви е обещала банката.

Оттук нататък вие влизате във филм, чийто сценарий не сте в състояние да управлявате…

Проблем № 1: Трябва да сключите предварителен договор за покупко-продажба. Защо ли? Защото банката задължително изисква предварителен договор, за да разгледа молбата за кредита ви и да придвижи досието ви нагоре по веригата.

Какъв е проблемът? Вие нямате против да сключите предварителен договор. Продавачът също е съгласен. Дори предпочита! Проблемът са едни 10 000 лева – стандартните 10%, които се изискват за сключване на предварителен договор. Но я да видим… Вие ги нямахте, нали така? За щастие, обаче, сте попаднали на сговорчив продавач. Човекът ви влиза в положението и е съгласен и на по-малко капаро – 5%. Това са 5 000 лева. Обаче вие и тях ги нямате. Нямате ги, но имотът ви харесва и ще намерите тези пари. Ще ги съберете на заем от близки и далечни, от приятели и познати. И ето, че само след няколко дена сте сключил предварителен договор и сте заплатили 5 000 лева на продавача.

Проблем № 2: Дотук добре, обаче банката ви казва, че ще има едни малки допълнителни такси. Такса за оценка на имота – тя все пак е символична сума. Такса за правен анализ на документите, но и тя не е висока. Ако не е тази такса, най-вероятно ще е таксата за администриране на кредита. Може да са я кръстили и по друг начин. Важното е да знаете, че каквото и да направите – в повечето банки с по-малко от 500 лева такси и таксички няма да се разминете. А зависи от банката и от размера на кредита – може и да са доста по-нагоре. Значи и тях трябва да намерите – пак на заем.

Вече сте сключили предварителния договор – с 5 000 лева капаро. Осигурили сте и още 500 лева за кръвопийците и от банката. Важното е нещата да вървят напред.

Проблем № 3: Малко след като сте представили всички документи в банката ви става ясно, че ще трябва да имате предварително и една допълнителна сума. Почти 3 500 лева за прехвърлянето на апартамента /през 2016-та местният данък беше 2.5%, днес вече е 3%, така че и тук трябва да си сложите още малко пари отгоре/ и още между 550 и 1 000 лева за учредяване на ипотеката. Още поне 4 000 лева?!? Да, вие сте били наясно, че трябва да предвидите и тези пари, но не могат ли „да се дръпнат“ от кредита? Я да видим… Не, не могат! Кредитът се усвоява, след като се купи жилището и се учреди ипотеката /в град като София поне седмица-две след сделката/. А за да се впише ипотеката – трябва да се платят таксите. И вие заприличвате на хамстер, който се върти в омагьосан кръг.

Добре! Без паника! Вие сте добър човек. Правили сте услуги на много хора. Много хора са ви задължени и затова ще намерите и тези пари. И ги намирате. Как иначе? Нали вече сте влязал с 5 000 лева чужди пари. Дотук са почти 10 000 лева. Взети на заем и обещани за връщане до месец.

Проблем № 4: Следва коронният номер на банките с оценката на имота. И ако станете свидетел на подобен номер – значи смело може да се титуловате като нашия герой – г-н Потърпевшов. За това как банките определят „справедливата“ пазарна стойност на имотите сме изписали много. За вас в случая е важно да знаете, че оценителят на банката е решил, че вашия бъдещ имот струва не 100 000 лева, а 90 000 лева. От тези 90 000 лева банката ще ви отпусне 75%, което прави 67 500 лева. Не ви достигат само някакви си 32 500 лева. С таксите при нотариуса – смятайте ги общо 37 500 лева.

Но вие не сте човек, който ще се предаде лесно. Сядате и правите разбор на ситуацията.

Какво може да предприемете:

1. Да търсите още заеми от приятели и роднини? – Категорично не! Този извор вече е пресъхнал.
2. Банката услужливо ви предлага вариант: „Заложете още едно жилище! Имате достатъчно голям доход. Можем да ви отпуснем и 200 000 лева, стига да имате какво да заложите. А така ще ви останат пари и за вила…“. Но я да видим… вие нямате друго жилище. Та нали затова си купувате апартамент. За да спрете да плащате наеми.
3. Банката предлага втори вариант: „Заложете жилището на родителите си. Те със сигурност притежават собствен дом.“ На вас ви призлява само от идеята. Дори не го коментирате.
4. Ето го и „спасителният“ вариант: Ще изтеглите потребителски кредит, с който да си осигурите „самоучастието“.

Пътят на спасението обаче са оказва осеян с препъни-камъни.

Препъни-камък № 1: Първата ви стъпка е да се обърнете към кредитния инспектор с искане за потребителски кредит. Банкерът обаче деликатно се опитва да ви обясни, че не е много добра идея да вземете потребителски кредит от същата банка. Това пък защо?!? Защото „банката ще възприеме потребителското финансиране като скрито ипотечно финансиране“ – ви обяснява банкерът. И ви препоръчва да изтеглите потребителския кредит от друга банка. А нали вие рекламирахте „до 100% финансиране“ – започвате да губите търпиение вие. Да, но само ако обезпечението е достатъчно – обяснява банкерът.

Отказвате се да спорите. Просто нямате време и трябва да действате. Намирате друга банка. Кандидатствате и ви одобряват за два дни. Единствените условия, които ви поставя банката, са превод на заплата и застраховка живот. Няма проблем – правите ги.

Препъни-камък № 2: Отпускат ви потребителски кредит от 37 500 лева и поне засега сте овладели ситуацията. Засега, защото при лихва 7% за 7 години – месечната вноска е 565.98 лева. Леле, вноската по потребителския кредит се оказа по-висока от тази по ипотечния! А тази сума, събрана с вноската по ипотечния кредит /вече намален на 67 500 лева и с вноска 523.30 лева/ прави общ сбор от 1 089.28 лева. Опа! Това вече не са 800 лева. Току-що превишихте определения лимит за вноска с почти 300 лева за следващите 7 години напред.

В банката ви успокояват, че така ще плащате по-малко лихви – заради по-краткия срок. Въпреки по-високата лихва по потребителския кредит. И са прави. Наистина е така. Само че вас това не ви успокоява. Вие знаете, че вноската, която може да си позволите, е до 800 лева. Всичко над нея ви докарва дискомфорт. Банкерите, обаче, това не ги интересува.

Препъни-камък № 3: Както и да е – казвате си – нека да се приключва с всичко това. Събрали сте всички необходими документи и чакате окончателното одобрение на ипотечния кредит. И го получавате. Придружено с няколко задължителни условия, едно от които рязко привлича вниманието ви: „Превод на заплата от работодателя през банката“.

Чакайте малко – казвате на кредитния инспектор – нали заплатата вече я превеждам в другата банка. Обяснява ви се, че преводът на заплата е бил едно от условията на банката, за да получите лихвата от 4.7%. В противен случай лихвата ви ще бъде завишена с 0.5%.

Добре. Ядосан сте, но не и паникьосан. И имате решение. Вие лично ще правите преводите ежемесечно от банката Х към банката У, за да запазите по-ниската лихва. Банката ви, обаче, е на друго мнение. Това не било превод на заплата, това било регулярен превод. Имало банки, които биха се съгласили на регулярен превод, но точно тази не е сред тях. Ако държите на по-ниската лихва, заплатата ви ще трябва да я превежда директно работодателят. Шах и мат!

Яд ви е, защото банкерът е знаел, че обвържете ли се с потребителски кредит – задължително условие ще е преводът на заплата към банката кредитор по потребителския кредит. Знаел е и не ви е напомнил, че и за ипотечния кредит пак ще искат превод. Но нали си спомняте от предишните ни статии, че банкерите не са длъжни да ви напомнят абсолютно нищо.

Оттук нататък отново стои въпросът: „Какво да правите?“

Очевидно това, че сте ядосан, не помага особено.

За тези, които вече са в тази ситуация – четете следващите статии по въпроса или ни представете казуса си, за да видим с какво можем да ви помогнем /консултациите за кредити засега поне са безплатни:)/.

За онези, които все още не са „затънали“ – следвайте златното правило: 

„Никога не оставям и лев за покупка на жилище, преди да съм сигурен при какви условия и точно колко пари ще ми отпусне банката“.

Ако искате да разберете конкретно за себе си, каква е вероятността да рискувате необмислено при покупка на имот – може да се тествате тук.