/Как да не рискувате капарото си, ако ползвате жилищен кредит

Как да не рискувате капарото си, ако ползвате жилищен кредит

Споделете тук:

„Можем да ви дадем 100 000 лева. Донесете ни предварителен договор и документи за жилището. През това време ще направим и оценка на имота. И след това ще имате парите.“

Много, ама много внимавайте, ако чуете тези думи от служител на банка!

Защо да внимавате?

Защото това е хипотеза, облечена в обещание. Звучи като обещание, но не е. Това е възможност, вероятност. Прогноза, която е реално осъществима. Но не е обещание! И няма как да бъде.

Питате ли се защо?

Дали кредитният ви инспектор умишлено ви заблуждава? Дали ви дава обещания, които не зависят от него, за да се хванете на кукичката?

Изключително рядко това е причината.  Просто такъв е редът в банките. Стандартният ред за одобрение на жилищните кредити. Показваш какви са доходите ти, представяш няколко документа за себе си, представяш подписан предварителен договор за покупко-продажба на имота, осигуряваш експертна оценка за жилището, представяш всички документи за имота, които банката изисква и  – ако всичко е наред – подписваш договор за кредит.

Хм… какво ли чак толкова би могло да се обърка?

Истината е, че абсолютно всичко може да се обърка.

Искате конкретика?

Моля, заповядайте! Директно от „кухнята“ на моята лична практика:

1. Проблем с осигуровките: Мислите си, че като работите от 10 години за шефа си, той редовно внася осигуровките, които дължите по закон. Да, обаче се оказва, че шефът ви е зад**к и доста често и пропускал да го прави. Проблем ли е това? Определено.

2. Проблем със сивата икономика: Вземате добра заплата, но поне половината е под масата. Чували сте, че някой банки приемат декларации или удостоверения за размера на реалната ви заплата, обаче с изненада откривате две неща: отнема ви доста време, за да откриете кои са тези банки; с неудоволствие разбирате, че благодарение на това ще ви завишат лихвата; на ръба на паниката сте, като осъзнаете, че колкото и да твърдите, че вземате, банките първо гледат осигурителния ви доход и на база него определят какъв процент от „хвърчащата бележка за реалните доходи“ ще приемат.

3. Проблем с ЦКР: Имали сте стари кредити, които – слава богу – вече сте изплатили. И си мислите, че с погасяването им може да ги забравите. Да, обаче, те самите не ви забравят. Говоря за лошата кредитна история. Т.нар. „лошо ЦКР“ /Централен кредитен регистър/. С изненада откривате, че въпреки че наскоро сте изплатили всичките си бързи и недотам бързи кредити, никоя банка не иска да ви отпусне нов кредит, защото редовно сте забавяли вноските си. Имате ли добра заплата? Не само, ами и всичко ви е на светло. Много пари ли искате. Не, няма и 50 % от стойността на имота. Дават ли ви кредит? Не дават.

4. Проблем с оценката на имота: Доходите ви са достатъчни да получите и 1 000 000 лева кредит, но банката оценява жилището, което ще купувате, на 100 000 лева и от тях решава, че ще ви даде не повече от 85 %. На вас, обаче, ви трябват 120 000 лева, за да напазарувате. Проблем ли е? Не, стига да имате въпросните 35 000 лева.

5. Проблем с документите за имота или със самия продавач: Всичко с вашите документи, осигуровки и кредитна история е изрядно. Оценката на имота също е перфектна. Не така стоят нещата, обаче, с документите за жилището, което купувате или с личните документи на собственика на имота. Ще кажете: не е мой проблем! Обаче е ваш. В момента, в който подпишете предварителен договор и дадете капаро проблемите на вашия продавач много лесно могат да се окажат и ваши проблеми. Ама защо? В това няма логика?! Има – ако предварителният ви договор е неграмотно написан и в него липсват предпазни клаузи какво би станало, ако продавачът не набави документ, който банката изисква. Внимание! Дори нямам предвид да има документален проблем по имота. Не говоря за тежести по имота, както сигурно някои от вас са си помислили. Ще ви дам само един жокер: банките често изискват от продавачите допълнителни документи, които нотариусите по закон нямат право да изискват. Познайте какво се случва, ако някой юрист на банка се запъне като магаре на мост, че иска определен документ, а продавачът с пълно право откаже да го осигури, защото този документ по закон не е необходим…

И още мноооого, но само маркирани:

6. Чакате бебе: Честито! Това дали може да е проблем по отношение на кредита, как мислите? А дали може елегантно да се „прикрие“? Ако да – как?

7. Наскоро сте сменили работата си: И е за добро. Три пъти по-висока заплата. Как ще се оправите, ако все още сте в изпитателен срок? Ще имате ли време да намерите банка, която да си затвори очите и да си отвори джобовете в тази ситуация?

8. Ще напускате работата си: За добро или за лошо – не може да останете повече при сегашния си работодател. Знаете ли в кой момент точно да подадете молбата за напускане? А какво ще се случи, ако междувременно ви уволнят, а вие още не сте взели кредита?

9. В болничен сте или възнамерявате да излизате в такъв: Замисляли ли сте се как гледат банките на болничните? Дали има разлика между видовете болнични? Какво да правите, ако сте излизали често в такива или ви предстои такъв?

10. Имате настоящи или предходни заболявания: Изведнъж застрахователят отказва да ви направи застраховка живот, а банката отказва кредит без активна застраховка живот. Дали няма да е по-разумно да изберете предварително банка, която не държи толкова на застраховките живот, ако на всяка цена сте решили да изтеглите този кредит? Или да не изберете банка, през която може да си спестите медицинския преглед ?

И още мноооого, но мисля, че вече схванахте идеята:

Това е стандартната ппоцедура.  Обаче, хрумна ли ви вече, че щом има стандартен ред, значи има и нестандартен. Е, за някои от вас ще се окаже жизнено важно да се възползват от „нестандартните“ начини за одобрение на жилищен кредит.

Каква е „нестандартната“ за банките, но най-безопасна за вас процедура за одобрение на жилищен кредит?

Първо представяте документите /вашите, на имота и на продавача/ и правите оценка на жилището.

Вашите документи, за да разберете дали наистина банката би ви отпуснала и 1 лев.

Документите, за да получите правно становище от банката.

Оценката, за да знаете колко пари може да вземете наистина.

Тези 3 показателя /купувач-кредитоискател, продавач-имот и оценка на имота/ може да минат и през звеното Риск, с което разполага всяка банка.

Минали ли сте през Риска или през Окончателното одобрение, с песен на уста може да подписвате предварителен договор.

Ама как да го направите това?! Банките ви отказват!

Ще търсите други банки, щом едните ви отказват. Едно е сигурно. Няма банка, която на драго сърце да ви предложи този „нестандартен“ вариант на одобрение. И е кристално ясно защо. Защото така им губите времето. Тайната винаги е в мотивацията. Ако вие не знаете как да ги мотивирате – търсете някой, който да знае.

И за завършек…

Ако този проблемът с безопасността все пак е решим, стига да знаете как, има друг, много по-трудно решим проблем.

Когато се притеснявате от нещо, свързано с одобрението ви за кредит, вие сте по-предпазливи. Тогава е много по-вероятно да се сетите да потърсите помощ или съвет.

Но какво правите, когато си живеете в щастливо неведение. Имате проблем, но нямате понятие за неговото съществуване във вашия спокоен до този момент свят?

Моята лична статистика показва, че статии като тази ще заинтригуват 99 % от хора, които вече са осъзнали, че имат проблем. За една част от тях вече ще е късно и никаква консултация няма да може да им помогне.

Но 14-годишната ми работа с жилищни кредити показва, че тази статия ще се окаже полезна най-много на онези, които са убедени, че „работата им е в кърпа вързана“. За съжаление – те ще попаднат на нея, когато разберат, че в кърпата има дупка.

Ако искате да разберете конкретно за себе си, каква е вероятността да рискувате необмислено при покупка на имот – може да се тествате тук.

Ако смятате, че тази информация може да бъде полезна и на друг – споделете я в социалните мрежи!
Споделете тук:
Абонирай се за новите статии
Научи истината за пазара на недвижими имоти! Разбери кое е най-важното, ако имаш или търсиш кредит!  
Прочети още