Потребителите имат право да избират между два вида ипотечни кредити, що се отнася до отговорността, която ще носят, в случай че се окажат в невъзможност да погасяват кредита си:
1. Пълна отговорност – клиентът отговоря с цялото си имуществото до размера на усвоения кредит.
2. Ограничена отговорност – банката се удовлетворява изцяло само с размера на обезпечението, т.е. със заложения имот.
Или поне така е по закон…
Банките, съобразявайки новите изисквания на закона, предложиха продукт с „ограничена отговорност“.
Внимание! Положението днес, когато актуализирам тази статия – края на 2021 г., не се е променило от 2014 г., когато я написах!
Ще ви представим накратко как си представяме кредитоискателя, който би ползвал подобен продукт:
Кредитът с ограничена отговорност до размера на обезпечението е продукт за човек, на когото:
1. Не му трябват много пари;
2. За сметка на това има перфектен имот с перфектни характеристики;
3. Има много добри доходи;
4. Едновременно с това няма нищо против да плати възможно най-високата лихва по предоставения му ипотечен кредит.
Такъв кредитоискател, поне според мен, не съществува!
Как беше досега:
Кредитополучателят нямаше право на избор. Прилагаше се чл.133 от ЗЗД.
Как ще е оттук нататък:
Същото!
Де юре банките са спазили закона и наистина са дали вариант и за ограничена отговорност на кредитополучателя. Условията по кредитите с ограничена отговорност, обаче, имат някои недостатъци:
- Високи лихви.
Колко високи? От 2% до 7% над „стандартните“, т.е. над тези, при които потребителят отговаря с цялото си имущество при принудително изпълнение. Високи дори за лихви по необезпечен потребителски кредит. Това е напълно ефективен начин банката да откаже клиента от правото му да отговаря „до размера на обезпечението“.
Има и банки, при които потребителят може да се ползва от същите лихвени нива, като стандартните. За да се възползва от незавишената лихва, обаче, потребителят трябва да се задоволи с размер на кредит само с 50% от експертната оценка на имота /при стандартно финансиране до 85%/. И в този случай е ясно каква е целта.
- Нисък процент финансиране.
Колко нисък? Повечето банки са ограничили процента финансиране до около 50 % от оценката на имота. Има кредитори, обаче, чиято оферта по договори с ограничена отговорност до размера на обезпечението, е 20%! Доста ясен начин да се каже на потребителя какво мисли банката за новите законови права на потребителя.
- Кратък максимален срок за връщане на кредита.
При стандартен максимален срок от 30 г. /при някои банки дори 35 г./ за предоставяне на ипотечен кредит, в офертите с ограничена отговорност максималният срок се скъсява до 20 години.
- Силно намалена максимална сума по кредита.
Повечето от банките биха отпуснали ипотечен заем до 500 000 лв. При кредитите с ограничена отговорност, обаче, щедростта на повечето кредитори се ограничава до 150 000 – 200 000 лв.
Изводи:
- Потребителят няма никаво реално право да избира дали да отговаря само със заложения имот, или с цялото си имущество, както е написано в закона. „Изборът“ е само един – отговаря с цялото си имущество.
- Докато законите не започнат да се пишат достатъчно ясно и конкретно, винаги ще се намират вратички в тях и начин да бъдат къде елегантно, къде недотам елегантно, заобиколени.
Ето и малко конкретика – извадка от въпросните закони:
Закона за изменение и допълнение на Закона за потребителския кредит – с указ № 75 от 09.04.2014 г. на Народното събрание.
„(5) При договор за кредит по чл. 4, ал. 1, т. 2 и 3 кредиторът е длъжен да предостави на потребителя право на избор:
1. да сключи договор за кредит, при който кредиторът се удовлетворява изцяло и окончателно до размера на обезпечението по договора след принудително изпълнение върху обезпечението по съдебен ред или след продажба от потребителя със съгласие на кредитора, или
2. да сключи договор за кредит, при който при принудително изпълнение потребителят носи отговорността по чл. 133 от Закона за задълженията и договорите.“
Ето какво гласи чл. 133 от ЗЗД:
„Чл. 133. Цялото имущество на длъжника служи за общо обезпечение на неговите кредитори, които имат еднакво право да се удовлетворят от него, ако няма законни основания за предпочитане.“
Хубаво научете чл. 133 от ЗЗД.
Така е било и засега все още продължава да е така!
Но ако все пак трябва да завърша оптимистично тази статия…
Не си представяйте, че ако имате примерно два жилищни имота /заложили сте единия, а другият е „чист“/, кредиторът ще „ви вземе“ и двата. Все пак законът пази не само кредиторите, но и техните платци. Има нещо, наречено „несеквестируем имот“. Него не могат да ви го вземат. Е… поне не винаги. Не и ако знаете как да се защитите при налагане на възбрана върху несеквестируем имот. Има други способи, по които кредиторът ви би могъл все пак да си получи дължимото и чрез несеквестируемия имот, но това е тема за друга статия.
