КОЛКО ЧОВЕКА ПРИСЪСТВАТ НА ОГЛЕДА

Това е от съществено значение!

Представете си двустаен апартамент, пълен с народ - понякога 3 поколения и домашни любимци в комплект. Сега си представете как всички любопитно обикалят след кандидат-купувача и за капак – валят въпроси, съвети и подмятания.

Дали това ще помогне на клиента да разгледа на спокойствие имота ви?

Дали ще накара жилището ви да изглежда по-просторно?

Ето защо за някои имоти, в които живеят много хора и обикновено всички са си вкъщи вечер – това време не е подходящо за огледи. 
Винаги може да направите така, че поне половината от домочадието да излезе за 10 минути от жилището, докато трае огледа.

РЕКЛАМАТА е от огромно значение, но...

Първо да разсеем заблудата, че...

Вие като собственик, понеже най-добре познавате жилището си, може да направите и най-добрата реклама.

Дори да сте направили най-качествените снимки и най-подробното описание – това пак може да се окаже недостатъчно. Защо? Защото вие мислите като продавач, а трябва да умеете да разсъждавате и като купувач!

Важното за една реклама е не какво вие смятате, че е важно да изтъкнете за имота си, а какво би направило впечатление на купувача. Рекламите на имоти се позиционират  в интернет портали, а търсенето в порталите се извършва чрез задаване на филтри.
Ако вие не сте наясно какво най-често търси и  какви филтри създава „средностатистическият” купувач за вашата категория имот – рискувате колкото и качествени снимки и описание да сте направили – обявата ви изобщо да не влезе във филтъра на потенциалния купувач.

ВРЕМЕТО, ПО КОЕТО СЕ ПРОВЕЖДАТ ОГЛЕДИТЕ, често е пренебрегван по важност фактор.

Повечето продавачи сами определят времето, в което ще се провеждат огледите, съобразявайки се логично със собствените си възможности.

Дали обаче тази тактика ще представи имота ви в най-добрата светлина?

Има значение дали огледите се провеждат денем или вечер. Понякога е от значение и дали денят е работен или почивен.

Всичко зависи от силните и слабите страни на вашия имот, от броя на живеещите в имота и от още куп неща, които ние наричаме обобщено „специфика на сделката”.

Съвет!
Попитайте вашия брокер: кога е най-добре да се провеждат огледите за вашето жилище и по възможност – съобразете неговото мнение.
Ако се съобразите с този съвет – може да спестите месеци на „обречени” огледи!

СЪСТОЯНИЕТО НА ИМОТА е един от най-важните показатели, определящи цената, но...

Има разлика между по-висока цена и по-изгодна цена!

Всяка инвестиция за ремонт се отразява върху цената. Но дори да продадете имота си по-скъпо, ако не можете да покриете сумата по ремонта, вложените време и усилия, то по-високата цена след ремонт може да се окаже по-неизгодна от по-ниската, без да сте правили подобрения.

Има имоти, които се нуждаят от леко освежаване и съвсем малка инвестиция, а в замяна на това пазарната им цена би могла да се качи с от 10% до 20%.

Има имоти, в които е безсмислено да се „наливат пари” и да се ремонтират – инвестицията за ремонта не би могла да се покрие.

Важно!
Дали има смисъл един имот да се ремонтира преди продажбата му, зависи не само от състоянието на имота, но и от други фактори като: спешността на продажбата, спецификата на сделката – дали в продавания имот се живее например, възможностите на продавача – не само като средства, но и като време, дали разполага с подходящи за ремонта майстори и пр. Всичко зависи от конкретния случай!

Съвет!
Преди да предприемете какъвто и да било ремонт на имота, който ще продавате – консултирайте се със своя брокер. Той ще ви посъветва, дали има смисъл и ако да – какъв тип ремонт да направите и колко средства да вложите в имота.

ТЪРГОВСКИЯТ ВИД НА ИМОТА е от изключително значение, но...

Много собственици изобщо не се замислят върху това.

Абсурдно е, че българинът чисти и подрежда, преди да посрещне гости в дома си, но нехае как изглежда хола му, когато на прага се появят купувачи! Оправданието: „Аз съм си вкъщи! Ще правя, каквото си искам!”

Замислете се! С какво миризмата на котешка урина и разхвърляното мръсно бельо ще убеди потенциалния купувач да ви даде добра цена за имота?!

Дори имотът ви да е ремонтиран – има огромно значение какво е моментното му състояние /подредба, чистота/.

Има прекрасни, нови, ремонтирани имоти, които са толкова затрупани от вещи, че клиентът на място остава с впечатление, че помещенията са прекалено малки или прекалено тъмни.

Съвет!
Попитайте вашия брокер: дали жилището ви е в подходящ търговски вид и ако не – какво би ви посъветвал да промените.
Понякога дори събирането на детските играчки и осигуряване на възможност на клиента безпрепятствено да стигне до процореца на помещението има значение. 

ДОМАШНИТЕ ЛЮБИМЦИ – те могат да бъдат една от най-убедителните антиреклами на имота ви!

Ще се спрем на два от основните представители на домашния животински свят...

Основният проблем с котките е миризмата. Повярвайте – колкото и добре да изглежда домът ви – ако вътре мирише на котешка урина – шансовете ви за изгодна продажба силно намаляват. Ако на огледите клиентът е жена – може и да станете свидетел как жилище се оглежда само от прага на входната врата.

Ако имате котка – ще ви се наложи да сменяте по-често котешката тоалетна!

Имайте предвид, че много хора се страхуват от кучета. Една немска овчарка, втренчила гладен поглед в изплашената кандидат-купувачка, е достатъчна да ви провали огледа.

Бъдете сигурни, че дори да убедите някак си клиентката да влезе – тя няма да види абсолютно нищо от имота ви.

Ако имате куче – разхождайте го навън по време на огледите!

ПОВЕДЕНИЕТО НА СОБСТВЕНИКА ПО ВРЕМЕ НА ОГЛЕДА – че е от значение всички са наясно.

Проблемът идва от погрешната представа за „подходящо” поведение.

Често, в желанието си да помогне, собственикът поема ролята на брокера. Той развежда кандидат-купувача из имота, обяснява му подробности – за състоянието на имота, за историята на собствеността, за съседите...

В това няма нищо лошо, но често сделки се провалят, само заради не навреме или не на място поднесена информация.

Оставете брокера си да поеме тези задължения! Отговаряйте и обяснявайте само, когато са ви попитали.

Работата на квалифицирания посредник е да поднесе цялата необходима информация – вярна, точна, изчерпателна и най-важното – в подходящото време и на подходящото място.

Преди започване на огледите вашият брокер ще ви обясни какво трябва и какво не трябва да правите на огледите.

Сигурно ще ви е странно, че трябва да се държите като гост в собствения си дом, но когато се отнася до намиране на купувач за имота ви и то на най-добрата за вас цена – доверете се на брокера си и му дайте възможност да си свърши работата! 

КОЙ ДОГОВАРЯ ЦЕНАТА И УСЛОВИЯТА ПО СДЕЛКАТА – как мислите, дали това е от значение?

Дори да са петдесет – вашият опит в продажбите и в преговорите е по-малък от този на квалифицирания брокер.

Груба грешка е да си мислите, че след като по професия сте търговец и примерно продавате много добре дрехи – същото е и с имотите.
Всяка професия си има специфика, тънкости и ако щете – тайни. Друг е въпросът, че не всеки си разбира от работата.

Най-често използваният и изтъркан номер от продавача, когато се опитва да стимулира потенциалния купувач за бързо решение за покупка, е заявлението: Имам и друг купувач! Ами като имате, защо не го е купил?!

Подобен „стимул” предполага малоумност на отсрещната страна, а чак толкова наивните купувачи не са често срещано явление.

Сега обаче си представете, че вашият купувач не преднамерено, а съвсем случайно научи, че наистина имате и други кандидати за имота...Положението става различно, нали?

Как да се случи това?

Тук няма как да ви научим на всички тънкости в занаята, но поне можем да ви посъветваме как да не си пречите сами!

Никога не подписвайте посреднически договор за продажба на имот, в който не е точно и ясно упоменато какви са ангажиментите на посредника:

• Къде и как ще рекламира имота
• За какъв период от време ще рекламира имота
• Как ще става обратната връзка и периодичен отчет за свършената работа
• Какви са правата на посредника, свързани с: преговори за цена; други условия по продажбата на имота; предоставяне на документи на имота ви на трети лица

Когато няма зададени конкретни параметри – рискувате:

Договорът трябва да е написан недвусмислено!

От него трябва да ви стане кристално ясно:

• за какъв срок от време е валиден договорът
• какви са ангажиментите - вашите и на посредника
• какво е възнаграждението на посредника
• има ли допълнителни такси освен комисиона – например такси за огледи, административна такса за обработка на документи, такса за вадене на документи, такса за юридическо обслужване
• кога се изплаща възнаграждението
• неустойки – в какъв размер са и в кои случаи се дължат

Когато плащате комисиона – не сте длъжни да поемате и всички останали разходи на брокера по сделката – нали за това плащате комисиона!

Такъв посредник със сигурност пази нечий интерес, но не вашия!

Обърнете внимание какъв вид договор подписвате – стандартен или за изключителни /ексклузивни/ права.

В случай, че не желаете да се обвързвате само с един посредник/агенция – заявете го недвусмислено и не подписвайте нищо, в което има упоменаване на „ексклузивни права“ или „изключителни права“.

В случай, че сте убедени в желанието си да се доверите на един посредник – може да подпишете договор за изключителни права, но попитайте за бонусите, които ви носи такъв тип сътрудничество и договор.

Помнете!

Не сте длъжни да подписвате договор за изключителни права!

Ексклузитетът е право, а не задължение на клиента! С него той гласува доверие на брокера си, а не се задължава.

В нормалните държави БРОКЕР не е мръсна дума! За съжаление по нашите географски ширини на хората все още не им е ясно какво точно прави брокерът, нито защо получава комисионата си...и често съмненията са основателни...

Докато влезем в графата „нормална държава”...

ВНИМАВАЙТЕ С ИЗБОРА НА БРОКЕР!

• Разберете повече за фирмата, която ще поеме предлагането на имота ви, за да прецените, дали може да отговори на изскванията ви.

• Попитайте къде и как ще бъде рекламиран имота. Поискайте да ви изпратят линк с обявата и ако нещо в описанието ви притеснява или не сте съгласни – уведомете ги.

• Поискайте обратна връзка – нека сте наясно какъв е интересът към имота ви – колко обаждания има седмично или месечно, как реагират потенциалните купувачи на обявата. Това би трябвало да ви бъде предложено от самия посредник, но ако със седмици в имота ви не се провеждат огледи – брокерът трябва да ви потърси, за да ви даде отчет за интереса към обявата. Крайната цел на това сътрудничество е постигане на оптималния резултат – продажбата на имота.

• Запознайте се лично с човека, който ще се заеме с продажбата на имота ви. Недопустимо е огледите да се провеждат всеки път от различен брокер. Абсурдно е, водейки клиент на оглед, брокерът да не знае къде се намира имотът, който предлага, или какво е състоянието му. Несериозното отношение на брокера към имота води и до несериозно отношение на клиента. А и как се продава стока, която не познаваш?!

 

• Да изберете, с кого да работите – както фирмата, така и персонално брокер от компанията.
• Да получите професионално и качествено обслужване - за това си плащате!

В случай, че отношението или качеството на работа на предложения специалист не ви допада – свържете се с управителя на фирмата и поискайте друг брокер, който да поеме търсенето, или просто потърсете друга агенция.