В интересен момент се намира пазарът ни на недвижими имоти. Броят на сделките продължава да спада. След малко ще ви покажа и конкретните цифри.
Големият въпрос е…
Как всеки един от вас ще използва тези цифри? Какви изводи ще си направи? Какви решения ще вземе или пък няма да вземе?
Ще ви кажа какво очаквам да се случи съвсем скоро – буквално до седмици и дни. Но не с пазара на имоти, а с „медийния пазар“. Ще се появят два типа хора. Едните ще твърдят, че „балона издиша“ и че пазарът ще се срине. Ще казват, че са го предвидили много отдавна. Някои ще излязат и с добре обосновани цифри и статистики. Ще има и други. Те ще твърдят обратното. Ще „успокояват“ народонаселението. Ще говорят за „регулиране“ на пазара. И едните, и другите ще са експерти. И едните, и другите ще имат логични аргументи и добре изгладени костюми.
Вие на кого ще повярвате?
Помислете върху това, докато ви покажа цифрите, защото много от вас чакат именно това – цифри. А след цифрите ще се върна и на прогнозите.
Темповете, с които се движат покупко-продажбите на недвижими имоти, продължават тенденцията си на спад. Като цяло намаление отбелязва всеки един от наблюдаваните 8 големи града, включително и страната. За да сме максимално обективни, нека разгледаме един и същи период, а именно първото тримесечие на 2023 г., спрямо първото тримесечие на 2022 г.
Страната
За периода януари – март 2023 г. в България са осъществени 44 461 броя сделки за покупка на недвижим имот. Това е с 4 414 броя сделки или 9,03% по-малко спрямо първото тримесечие на 2022 г.
София
Разбира се, столицата се отличава с най-голям брой реализирани сделки сред 8-те големи града – 6 381 броя или изразено в абсолютна стойност това са с 887 бр. по-малко от Q1 2022г., когато бяха записани 7 268 броя сделки. София отбелязва спад с 12,20% на покупко-продажбите.
Стара Загора
Най-голям спад в процентно изражение бележи Стара Загора, затова започвам с това населено място. Почти ¼ по-малко на отчетените продажби на имоти. През Q1 2023 г. са записани 905 броя продажби, което е с 297 имота по-малко, спрямо същия период на 2022 г., когато са отчетени 1 202 сделки. Отчитаме спад от 24,71% в града на липите.
Велико Търново
Следва Велико Търново с намаление от 19,45% на база 169 броя сделки по-малко през януари – март 2023 г. -700 бр., спрямо същия период през 2022г, когато сделките са били 869 бр.
Варна
На трето място с най-голям спад на покупко-продажбите е град морската ни столица.Намалението е с 18,96%. Това 658 броя сделки по-малко през първото тримесечие на 2023 г. спрямо първото тримесечие на 2022 г.
Плевен
Плевен е със спад от 12,70% или 129 покупко-продажби по-малко през първото тримесечие на 2023 г., когато сделките са били 887 бр., спрямо същия период на 2022 г. – 1016 бр.
Русе
Русе се записа с 968 бр. продажби на недвижими имоти през Q1 2023 г. Това е с 127 бр. или 11,60% по-малко, спрямо Q1 2022, когато сделките са били 1 095.
Бургас
Град Бургас отчете 1 528 бр. продажби на недвижими имоти през Q1 2023 г. Това е с 151 бр. или 8,99% по-малко спрямо Q1 2022.
Пловдив
Пловдив е с отчетени с 3 240 покупко-продажби за Q1 2023 г. спрямо Q1 2022 г., когато са записани с 294 сделки или с 8,32% по-малко. На фона на останалите ни най-големи градове, Пловдив е с най-малък спад в броя сделките. Засега…
Малко за зараждащата се паника…
Ако сравняваме спада през първото тримесечие на 2023 г., спрямо данните на предходното тримесечие – октомври-декември 2022 г., отчетеното намаление в броя на реализираните покупко-продажби е още по-голямо. Почти навсякъде спадът е около и близко на 30%. Обръщам внимание обаче, че по традиция последното тримесечие на годината винаги е най-силно, а първото тримесечие е винаги най-слабо, така че може да срещнете и манипулации по темата. Спад в сделките категорично има, но не е релевантно да се сравнява първо с четвърто тримесечие. А виждам, че това се сравнява в доста статии.
Ако си направите труда да сравните първо с четвърто тримесечие на сделките през всички години от 2005 г. насам, откакто имаме статистика на сделките, че видите потвърждение на думите ми.
Аз съм последният човек, който би си затворил очите за потенциални проблеми в каквато и да било посока на пазара на имоти у нас. Но имайте предвид, че когато човек няма достатъчно контекст, е много по-лесно да се подведе, дори от цифри.
Казано с други думи – спад в броя сделки категорично има. Личните ми предположения са, че ще продължаваме да наблюдаваме такъв. Колко и докога? Това зависи от фактори, които не управляваме. И нямам предвид стандартно цитираните „лихвена политика“, „международна обстановка“, „обедняване на населението“, „демографска криза“ или „инфлация“. Пазарите се влияят и от „черни лебеди“, които няма как да предвидим. Има го и моментът на „самосбъдващото се пророчество“. Ако утре по медиите гръмнат новини за „стагниращ пазар“, „затягане на колани“ и други подобни, това също влияе на хората. А хората всъщност правят пазара.
Истината за прогнозите…
Откакто излезе статистиката за първото тримесечие на 2023 г. и хората разбраха, че има спад на броя сделки трети пореден отчетен период, десетки познати и клиенти ми се обадиха или ми писаха. Въпросите на всички бяха: „Какво ще се случи с пазара на имоти? Ще има ли още спад? Докога ще продължи?“.
Ако тези въпроси ми бяха зададени преди 10 години, най-вероятно щях да се опитам да направя прогноза. Но вече разбрах, че това с прогнозите е игра, която не може да бъде спечелена. Да правиш прогнози за пазарите е като да играеш с казиното. Да, понякога ще печелиш. Или поне така изглежда на пръв поглед. Може просто да си имал късмет. И съм сигурна, че всички се досещате кой печели накрая. Винаги е казиното.
Затова днес, когато ме питат за прогнози, обичам да казвам: „Правете си така сделките, че да няма значение накъде отива пазарът!“. Много хора не разбират какво се опитвам да кажа. Вие досещате ли се?
Правих видеа, писах статии за тези прословути прогнози. Накрая и книга написах. И в нея съм отделила 65 страници за „прогнозите“ и съм показала как да си направите своя лична прогноза, която да касае вашия конкретен случай.
Но ако нямате време да четете книги, статии или да гледате стотици видеа, мога да обобщя есенцията на всичко, което съм написала и изговорила в едно изречение:
Анализът и прогнозата на личните ви финансова и житейска ситуации са 100 пъти по-важни от най-точния анализ и прогноза за пазара!
