Как се представи ипотечният пазар през третото тримесечие на 2022 г. спрямо същия период на 2021 г.?
Ето как стоят нещата на пръв поглед, но той може да ви заблуди:
Нямаше изобщо да правя този частичен анализ и щях да изчакам направо да приключи и четвъртото тримесечие, за да говоря за ипотеки, ако се осланях само на общата цифра на ипотеките. Защото на пръв поглед нещата изглеждат непроменени.
Общият брой ипотеки за София за третото тримесечие на 2022 г. e 4 445 бр. За същия период през изминалата 2021 г., на територията на София са учредени 4378 бр. ипотеки общо. Това е с 67 бр. ипотеки повече за третото тримесечие на 2022 г. Почти несъществено разлика.
За страната, въпреки че за разлика от столицата, се наблюдава лек спад, вместо лек ръст, ситуацията на пръв поглед е сходна. За Q3 на 2022 г. са учредени общо 11 946 бр. ипотеки. За същия период през 2021 г. броят им е бил 12 239 oбщо. Това е с 293 бр. ипотеки по-малко в страната за Q3 на 2022 г.
Защо ви занимавам с едни на пръв поглед незначителни флуктуации по ипотеките?
Защото ипотеките биват 2 вида и като се вгледаме малко по-внимателно в тях, тогава вече се вижда, че нещо на пазара на ипотеките се случва.
Едните ипотеки се наричат „законни“ и те се учредяват, когато имаме „чиста“ покупко-продажба. Т.е. нямаме например рефинансиране или покупка и други разплащания в една ипотека. Това са 100% сигурните сделки по покупко-продажби, направени с жилищен кредит.
За София за третото тримесечие на 2022 г. 1053 е броят на законните ипотеки спрямо 1350 броя за същото тримесечие през 2021 г.
За страната за третото тримесечие на 2022 г. 2646 е броят на законните ипотеки спрямо 3332 броя за същото тримесечие през 2021 г.
Това означава спад в броя вписани законни ипотеки за София от 28.21% и спад от 25.93% за страната.
Това, от една страна изглежда логично, имайки предвид отчетения за същия разглеждан период при броя покупко-продажби – за София спад от 15.23%, а за страната – спад от 7.23%. Може да се запознаете по-подробно с анализа на сделките по покупко-продажбите за същите периоди тук.
Но нека видим първо какво се случва с другия вид ипотеки – договорните:
За София за третото тримесечие на 2022 г. 3 392 е броят на договорните ипотеки спрямо 3 028 броя за същото тримесечие през 2021 г.
За страната за третото тримесечие на 2022 г. 9 300 е броят на договорните ипотеки спрямо 8 907 броя за същото тримесечие през 2021 г.
Това означава ръст в броя вписани договорни ипотеки за София от 10.73% и ръст от 4.23% за страната.
Кога се учредява договорна ипотека?
Когато се рефинансира кредит в друга банка да речем, когато се обединяват задължения, когато ви трябват пари за нещо и си залагате собственото жилище, но и когато купувате имот, но парите, които вземате, надвишават сумата, която ви е нежна, за да доплатите покупката си. Ето този, последен случай, е най-често срещаният при учредяването на договорна ипотека.
Пример: Купувате жилище за 100 000, дали сте 10% капаро и някак си сте успели да договорите кредиторът да ви даде повече от нужните ви 90 000 лева. Всеки един лев, който получите над въпросните 90 000 лева, ще наложи учредяването на договорна ипотека.
Защо ще са ви нужни повече пари? За да си платите таксите по сделката например, да си върнете въпросните 10 000 лева, които може да сте вземи като потребителски кредит или на заем от близки и роднини, да си довършите или ремонтирате имота, да го обзаведете или да си купите и нова кола /последното е истински пример от практиката ми – без коментар!/.
Защо твърдя, че повечето договорни ипотеки всъщност се учредяват отново за покупка на имоти, само че с по-висок процент финансиране?
От опит. В практиката си вече 20 години работа като брокер и 16 години като кредитен консултант през ръцете ми са минали стотици ипотеки. А също съм консултирала и стотици клиенти. Не смятам, че повече от 30% от всички договорни ипотеки представлява съвкупността на хората, решили да рефинансират или обединят кредитите си или просто им трябват пари за потребителски нужни, несвързани с покупка на имот. Може и тези 30% да се окажат завишена сума. Подчертавам дебело, че това е моя лична калкулация и нямам официален статистически инструмент, с който да мога да измеря точния брой на договорните ипотеки, които се ползват и за покупка на жилище. Но вярвам, че и да съм сгрешила в този процент, грешката ми няма да е с 50% например. Най-много да е с 10%.
Какво идва да покаже всичко това?
- Наглед ипотеките си стоят почти непроменени като бройка за разглеждания период.
- Броят покупко-продажби, обаче, намалява.
- Законните ипотеки – също намаляват.
- Договорните ипотеки, обаче, се увеличават.
Дали сделките с имоти не започват да спадат като бройка, но за сметка на това все повече купувачи решават да финансират сделката си с кредит и все повече хора се обръщат към стопроцентовите кредити?
Какво мислите вие по този въпрос?
Знам, че някои от вас ще си кажат, че увеличението на броя договорни ипотеки се дължи на повечето местения от банка в банка поради спада на лихвите по кредитите. Не споделям това мнение. Защото това е част от работата ми и имам конкретни наблюдения. Помагам на хората да си подобрят условията по вече взети кредити. И ви уверявам, че повечето банки правят и невъзможното да задържат клиентите си, съгласявайки се да им подобрят условията, разбирайки че клиентът е готов за „избяга“ в друга банка.
Знам, че за да имаме цялата „ипотечна картина“ е нужно да знаем не само как ще завършим календарната година, но и да сравним бройката с минали периоди.
И понеже така или иначе си правя труда да броя и ипотеките от 2005 г. насам, ето ви още 2 интересни графики.
Броят на ипотеките от 2005 г. до 2021 г.:
Броят на покупко-продажбите от 2005 г. до 2021 г.:
Какво липсва тук, а е много важно?
Липсва разделянето на ипотеките на законни и договорни – за да се види дали наистина българинът задлъжнява все повече и все по-малко пести.
Липсва ясната статистика колко от сделките у нас се сключват със собствени средства и колко – с ипотечни кредити.
В следващи статии ще ви покажа как изглеждат и тези статистики.
