Тази статия е за двойките, живеещи на семейни начала – без брак.
И за закона ни, който ги третира като… непознати.
Защо? Защото същият този закон е определил редица данъчни облекчения при безвъзмездните сделки с имоти, когато те са между роднини или между съпрузи.
Но нека ви покажа какво е положението с данъците при онези, които доброволно /хетеро двойки, които просто не искат да подписват/, или доброзорно /еднополови двойки, които искат, но нямат законово право да подпишат/ живеят във фактическо съжителство, но без брак.
Малко конкретика…
Иванчо и Марийка живеят без брак. Иванчо умира, но междувременно е бил достатъчно предвидлив и е оставил завещание, в което е посочил спътницата си в живота Марийка като свой наследник по завещание на притежаваните от него две жилища в София. По този начин наследниците на Иванчо по закон /родители и братя и сестри/ няма да наследят имотите на нашия герой. Колко ще са щастливи или не от този факт роднините на починалия, тук не коментираме. Който не е доволен и иска да се позове на закона и да си търси запазените части от наследството на Иванчо /в конкретния случай – само родителите/, може да се обърне към съда. Фактите тук са, че Марийка, макар и без брак, наследява починалия си партньор, въпреки че законът не я третира като наследник по закон. И ако не беше изричната воля на Иванчо, подплътена с адекватни действия приживе /оставяне на завещание/, Марийка нямаше да получи и копче, независимо колко аргументи изтъква, че и тя е вадила пари от джоба си /ремонти, обзавеждане/ за тези активи.
Къде е уловката?
Ясно е, че завещателните разпоредби са уязвими по отношение на наследниците с право на запазени части. Това го знаят еднакво добре хората, които живеят във фактически съжителство с партньори от същия пол, както и тези, които аз наричам „недолюбвани псевдо снахи“ /любопитен за мен факт – през 20-те години работа в сектора сделки с имоти съм виждала много повече ядосани „свекърви“, готови да си търсят правата под формата на запазени части/. Защо? Защото това са най-често случаите, в които родителите на починалия си търсят запазените части. Не само заради парите, а и защото така изразяват несъгласието си с избора, който е направило детето им приживе.
Тази статия, обаче, е за една друга „греда“, която могат да ударят хората, които нямат брак, а си правят завещания.
Фактът, че завещанията между лица, които не са роднини по права линия и не са съпрузи, по закон се облагат с данък.
Какъв данък?
Всяка община си определя точния процент, но ето това е записано в Закон за местните данъци и такси:
Когато наследяват братя и сестри на починалия, данъкът е между 0.4% и 0.8%. За София – 0.7%.
За всички останали /които не са роднини по права линия, съпруг или братя и сестри/ – между 3.3% и 6.6%. За София удоволствието струва 5%.
Честито на двойките, живеещи без брак! Може 30 години от живота ви с един човек да е минал под един покрив, но нямате ли подпис, законът по отношение на сделките с имоти, ви третира като непознати. С това не ви казвам да се жените/омъжвате. Просто уточнявам, че е добре да го знаете.
Светлината в тунела…
Да, има такава. И от нея могат и се възползват доста хора. Засега… Това е едно уточнение в закона /чл. 36 от ЗМДТ/, че с данъка върху наследствата се облагат недвижимите имоти, чийто размер на данъчната оценка надвишава 250 000 лева. Добрата вест тук е за средностатистическия българин, който не наследява палати. Защо? Защото размерът на данъчните оценки все още е твърде нисък на фона на пазарните цени.
Примери от мои сделки през 2021 г. /нарочно съм избрала различни типове строителство и различни квадратури/:
- Панелна гарсониера в Надежда 5 в гр. София, 42 кв.м. Продажна цена 90 000 лева, данъчна оценка – 13 192 лева;
- Двустаен тухлен апартамент в кв. Бъкстон в гр. София, старо строителство, 60 кв.м. Продажна цена 159 500 лева, данъчна оценка – 56 032 лева;
- Тристаен тухлен апартамент в кв. Витоша в гр. София, ново строителство с Акт 16, 116 кв.м. Продажна цена 336 400 лева, данъчна оценка – 111 485 лева;
Както виждате, данъчната оценка на дори завършен тухлен тристаен апартамент в София е много далеч от прага 250 000 лева. Естествено, ако изберем по-скъп квартал, данъчната оценка ще се покачи, но рядко минава този праг. И да, знам че някои хора се оплакват, че размерът на данъчните оценки едва ли не догонва пазарните цени, но това са по-скоро изключения. По-горе ви дадох реални примери.
Разбира се, ако наследявате 10 имота и те не са панелни гарсониери, а са ново строителство в най-скъпите квартали в столицата, тогава най-вероятно математиката рязко ще се измени. Но, нека ви кажа направо, тези статии изобщо не ги пиша за хора, които ще наследяват НДК или част от Марс. Тук не говорим нито за инвеститори, нито за богати наследници. Тези статии са за хората, които обикновено „превъртат“ през живота си 1 до 2, максимум 3 имота.
Ето това е и причината най-вероятно много от вас да не са знаели до този момент, че ако наследят имот и не са деца, внуци, родители, дядовци и баби или съпруг на починалия, ще се наложи да плащат данък наследство.
Ето защо например толкова хора, на които така им се е стекъл живота, че се е наложило да наследят починалия си брат или сестра, нямат никаква представа, че по принцип дължат данък. Просто прагът на ставката, над която се начислява този данък, е все още доста висок.
За онези досетливи особи, на които вече им е хрумнало: „Ами не може ли тогава още приживе да се оправи тая работа? С дарение например? Нали то по принцип излиза много по-евтино от покупко-продажбата?“.
Тук е мястото да отбележа, че при дарението, също както при завещанието, има ли наследници със запазени части /мотивирани да си ги търсят/, дарението има опасност също да бъде намалено до размера на разполагаемата част /онова, с което дарителят може да се разпорежда, без опасност някой да оспорва действията му/.
По-важното обаче е, че дарение, направено към „чужд“ човек, както вече разбрахме, че законът у нас третира партньорите, живеещи без брак, е също толкова скъпо, колкото и завещанието.
Между 3.3% и 6.6%. За София удоволствието струва 5%.
С тази разлика /и тя е много съществена/, че тези проценти се плащат директно върху размера на данъчната оценка. Няма праг като при наследяването по завещание, до прекрачването на който данък не се дължи. Ако данъчната оценка на имота е 100 000 лева, надареният ще трябва да си плати 5 000 лева, ако действието се развива в София. За сравнение – ако имот с тази цена се продава в София, данъкът за придобиване ще е 3%, т.е. с 2 000 лева ще му излезе по-евтино откъм данъци на онзи, който придобива, ако купува, вместо да му дарят.
Сигурно някои от вас са се сетили за още по-наболелият въпрос с наследяването при двойките без брак. По-точно – с ненаследяването. По тази тема съм написала отделна статия, защото тя е още по-наболяла и заслужава отделно внимание.
Какво се оказва?
В някои отношения решението да живееш без брак се оказва скъпо удоволствие – както приживе, така и след смъртта. И да, знам, че за някои двойки /еднополовите/ това не е въпрос на „удоволствие“, а е въпрос на регулации и забрани. Но повечето двойки у нас са хетеро и те много често съвсем съзнателно вземат решение да живеят без брак, защото така е „по-лесно“. Въпрос на внимателна дисекция е какво точно означава „по-лесно“. Защото дотук математиката показва, че в някои отношения излиза доста по-скъпо да живееш без брак. Показва и че несигурността по отношение на активите на двойката при наследяване, когато го няма така желания за някои, а за други – така омразния, подпис – е много по-голяма.
„По-лесно“ за някои хора ще се окаже равносилно на „по-неинформирано“.
И ако с тези статии предизвикам повече хора да потърсят повече информация по темите, които разглеждам, преди да са взели решение дали да сключат брак или не, то смятам, че писането им ще си е заслужавало.
Защото е съвсем различно, когато един човек каже, че не иска брак, но зад думите му стои конкретика от факти, а не – прилагателни или наречия в сравнителна степен.
Разбира се, истината е „някъде там“, и ще ми бъде интересно да прочета всяко мотивирано мнение по темата под формата на коментар.