/Да си купиш „апартамент с баба“…

Да си купиш „апартамент с баба“…

Споделете тук:

Не познавам човек, който да не е навит да купи жилище толкова евтино, че да може да се похвали на съседите, роднините, колегите и те хем да цъкат с език и да го хвалят, хем вътрешно да се пукат от завист.

Мнозина са онези, които чакат сделката на живота си. Разбирайте – на цена, поне наполовина от пазарната продажна. И, знаете ли, понякога наистина излизат такива оферти. Само че те винаги вървят с в комплект с разни „бонуси“.

В днешната статия ще обърна специално внимание на т.нар. от нас, брокерите „апартаменти с баба“.

Става дума за недвижими имоти, които се продават с правото на ползване /срочно или пожизнено/, което се учредява в полза на човек, различен от собственика. Най-често това е човекът, който продава имота. Защо го наричаме „апартамент с баба“? Защото най-често възрастни хора си запазват право на ползване, когато прехвърлят имотите си. Най-често, но не задължително – винаги. Затова изразът е по-скоро жаргонен.

Та, купувачът на „апартамент с баба“ получава „гола собственост“. Притежава, но не може да ползва. И ако правото на ползване е срочно /примерно за 5 години/, тогава е относително лесно човек да си направи сметката доколко инвестицията си заслужава.

Но когато правото на ползване е пожизнено /т.е. докато ползвателят е наличен на тази земя/, тогава сметките са наистина много трудни.

Ето какви сметки съм виждала да си правят най-често хората и дебело подчертавам, че те са без кръчмаря.

Нека ви пренеса в една имотна история /историята е истинска – променила съм само част от цифрите/:

Панелна гарсониера в Надежда се продава с пожизнено право на ползване, като собственикът е любимият ми герой Иванчо, а ползвателят е Марийка, която към момента на продажбата е на 60 години. Иванчо иска да продаде имота и е определил цена, която – поне на пръв поглед  -изглежда като неприлично добра оферта.

Защо? Защото средната пазарна цена на такъв имот е около 90 000-100 000 лева – в зависимост от състоянието. А Иванчо обявява имота за 50 000 лева. Реално излиза, че продава на половин цена.

Появява се Георги – мъж на 40 години от Горно-Нанадолно, чиято дъщеря е още ученичка и се очаква, че след 10 години ще бъде студентка и баща й е решил, че тя на всяка цена ще учи в столицата.

Очаква, че Марийка ще доживее примерно до 75-годишна възраст. Истината е, че си мисли: „Я доживее, я – не“. Това са максимум 15 години от този момент насам. Георги разсъждава така: Ако месечният наем на гарсониерата е 400 лева, а годишният, много грубо, след данъци и като сложим и някой и друг месец без наематели – 4 000 лева /броим годината с 10, вместо с 12 месеца/. Сметката показва, че 15 години по 4 000 лева са 60 000 лева. Реално все едно изплаща на вноски половината имот. Все е едно е взел 50 000 лева на заем от банка с годишна лихва 2.5%. Взема 50 000 и за 15 години връща 60 000. Но нито се занимава с ипотеки, нито има опасност банката да му вземе имота, ако спре да плаща. А и винаги има вероятност Марийка да реши да напусне този свят по-рано… Далавера!

Купува Георги гарсониерата за 50 000 лева и започва търпеливо да чака. Сещате се какво… Марийка, обаче, се оказва с много държелив ген. Живее си в апартаментчето и така – още 32 щастливи /не и за Георги години/. На достолепната възраст от 92 години напуска този свят.

Нека сега преизчислим заедно: Хипотетичен годишен доход от наем 4 000 лева по 32 години са 128 000 лева. Като прибавим и дадените от Георги 50 000 лева, гарсониерата му е излязла 178 000 лева.

Всъщност, не съвсем. През тези 32 години Георги е плащал и данъци за имота. Не трябвало да плаща, ама плащал. Защо? Защото имотът бил негов и „не искал да се трупат данъци“. Поне таксата смет да се поемела от Марийка като ползвател, ама тя не плаща и Георги плаща вместо нея. Защото знаел, че един ден, ако реши да прави някаква сделка с това жилище или да го даде като обезпечение на някоя банка за заем, пак от неговия джоб ще трябва да излязат тия пари. Честно ли е? Не. Но към онзи момент Георги не се досещал какво друго може да направи, освен да приеме тази несправедливост. За консултация с адвокат пък изобщо не му било хрумвало.

След смъртта на Марийка, жилището е в потресаващо състояние. Това, казано в пари, означават още 20 000 лева за ремонт, ако иска дъщеря му да може да ползва имота. А, да – дъщеря му отдавна вече е завършила университет. Плащала е квартира. Сега имотът поне ще остане за внучката.

Сметката набъбна до 198 000 лева. Нека ги закръглим за по-лесно на 200 000 лева.

Малшанс, ще си кажете. Точно това на вас няма как да ви се случи. Мога само да ви кажа, че в офиса ми всяка седмица се срещам с хора, които никога не са вярвали, че „точно това на тях ще им се случи“.

По-досетливите от вас са си задали въпроса, дали все пак през годините цените на имотите не са се вдигнали. Поставили са и въпроса за инфлацията.

Сигурна съм, че може да ви е хрумнало и че имотът може да се ползва за обезпечение по кредит. На което ще отговоря, че не може – не и от банка. Банките не приемат за обезпечение „апартаменти с баби“. Защо? Защото ако не си плащате кредита и на банката й се наложи да продаде имота ви, за да си вземе дължимото, много трудно ще намери някой, който да се навие да си купи беля.

За хората, които са си казали, че Георги така си е спасил от инфлацията своите 50 000 лева, мога само да кажа, че той не е имал възможност да оперира с парите си през половината от живота си. А може би е искал. И ако Георги беше инвеститор, който нямаше дъщеря, на която трябваше да осигури място за живеене, може би тогава сметката щеше да е друга, но не е.

Така че, когато решавате дали да си купите имот с пожизнено вещно право на ползване, учредено в полза на някой, който не сте вие:

  1. Първо направете анализ защо влизате в тази сделка – каква е целта ви.
  2. После вижте на колко години е човекът, който има право да полза имота ви.
  3. Накрая си представете, че този човек доживява до 100 години.

И ако след като преминете през трите точки по-горе и теглите чертата, въпреки всичко сметката ви излиза – купувайте смело.

Ако смятате, че тази информация може да бъде полезна и на друг – споделете я в социалните мрежи!

Ако темата ви е интересна, рубриката „Това не се учи в училище ще бъде допълвана всеки понеделник с нова статия по темата. Може да се абонирате за новите статии във формата по-долу.

📢За да получите безплатен достъп до над 750 видеа по темата „Как да сбъдвате сделките си с имоти безопасно, особено ако те са обвързани с кредит“, абонирайте се тук 👉за канала на Поля Христова в Ютуб!

Споделете тук:
Абонирай се за новите статии
Научи истината за пазара на недвижими имоти! Разбери кое е най-важното, ако имаш или търсиш кредит!  
Прочети още