Замисляли ли сте се, че макар да са различни страни – купувачът и продавачът всъщност се страхуват най-много от едно и също нещо?
Продавачът се страхува за това, дали ще му бъде платено /в срок и напълно/.
Най-големият кошмар на купувача пък е, дали няма да му „изгорят парите“.
И двете страни се притесняват за пари. Едната – дали ще ги получи, другата – дали като ги плати, ще получи наистина онова, за което плаща.
И след като в крайна сметка винаги става въпрос за пари, логично е да помислим как може да бъде „обезопасено“ начинът на плащане така, че да са по-спокойни и двете страни.
Как се случват нещата към момента?
По възможно най-безумния начин. Стандартната процeдура, когато се извършва покупко-продажба на имота, е първо да се сключи предварителен договор. Тогава обикновено се плаща капаро, което най-често е в размер на 10 % от продажната цена. Точно в този момент започва голямото треперене на купувача. През времето, докато се подпише нотариалния акт – от дни до месеци /в зависимост доколко страните имат готовност с пари, документи и освобождаване на имота/, но най-често около месец, купувачът рисува в главата си не много оптимистични картини. Какво точно си мисли може да е тема за цял роман, но за целите на тази статия трябва само да уточня, че най-общо се притеснява дали всичко до края на сделката ще е наред и дали в крайна сметка няма да загуби, вече платеното капаро.
Когато настъпи дългоочаквания ден на изповядването при нотариуса, започват притесненията на продавача. Защо? Защото най-често първо се подписват нотариалните актове и реално първо се прехвърля имотът, а после се прави разплащането за остатъка от продажната цена. И там, в кантората но нотариуса, докато разписва актовете, започва „филмът“ в главата на продавача: „Аз сега хубаво си продадох имота, ама имам в сметката си само 10 %. Дали наистина ще си получа останалите пари?“.
Вярно, че страхът трае само час-два, докато страните стигнат до банката и се извърши разплащането, но за някои продавачи това време е равносилно на седмици. А ако парите не могат да влязат още същия ден по сметката на продавача /най-често, когато сметките на продавач и купувач са в различни банки, а разплащането е в евро/, треперенето си продължава чак до следващия ден или дни.
Но не си мислете, че с това мъките приключват. Защото от момента, в който продавачът си получи 100 % от цената, информираният купувач започва наново да се терзае.
Защо? Защото ако адвокатът или брокерът му са били достатъчно честни с него, то те са го информирали, че докато сделката не се впише, гаранцията за нищо няма. Продавачът може да е продал имота си предходния или дори същия ден на още 10 други лица и в милата ни родина няма механизъм, по който тези прехвърляния да бъдат навреме засечени. Защо е така е тема за друга статия. Също трябва да е тема за сериозен размисъл и на хората, които управляват начина на вписване на сделките, но те най-вероятно имат по-важни неща за мислене…
За целите на тази статия просто трябва да ми се доверите и да ми повярвате, че у нас няма брокер, адвокат, банка, нотариус или Супермен, който да може да ви даде 100 % сигурност, че преди да го продаде на вас, продавачът ви не е продал имота си на още някой или не го е ипотекирал. Няма гаранция и че някой съдебен изпълнител не е наложил възбрана върху имота предишния ден или дни за задължения на собственика на имота, които нямат нищо общо със самия имот.
Неприятно, но факт.
Факт е и че в повечето случаи нищо такова не се случва. Купувачът и продавачът просто се редуват за известно време да се страхуват и в крайна сметка всичко завършва като в приказките.
Има, обаче, различни приказки и е достатъчно да сте отваряли том на Братя Грим, за да се сетите, че понякога оптимизмът не сработва и нещата тотално се прецакват.
Когато това се случва „на другите“, проблеми разбира се няма. Проблемът идва най-често от факта, че ние все си мислим, че „точно на мен това няма да ми се случи“. Уверявам ви, обаче, че съдилищата са пълни с точно такива оптимисти.
Има ли решение цялото това безумие, което се случва при всяка сделка с имот?
Има. И банките например го прилагат без изключение. Те не дават парите на продавача, преди да е вписана сделката и преди да им е представено удостоверение за тежести на имота, от което да е видно, че собственик е станал точно този, който трябва и че за имота няма „изненади“.
Има решение и за хората, които купуват със собствените си пари. Даже две решения, които по своето естество са едни и същи. Разликите са в детайлите.
Наричат се ескроу сметка и специална сметка на нотариус.
По тях се блокират парите, които купувачът плаща. Освобождават се най-често в момента, в който сделката е вписана и страните са се уверили, че опасности за купувача вече няма.
Продавачът също е защитен, защото парите се блокират преди да е продал имота си.
И защо, след като има решение, което да защитава и двете страни по сделката, то почти не се ползва?
Причините, поне според мен, са няколко. Но за това – в следваща статия.