Сделка на данъчна оценка – рисковете за купувача и защо законът ни е слаб

Повечето купувачи не осъзнават рисковете, които поемат, когато се съгласяват да излъжат държавата и да впишат в нотариалния акт  размера на данъчната оценка, вместо продажната цена.

По тази причина в България броят на сделките, изповядвани на данъчна оценка, продължава да е обезпокоително висок. Голяма част от проблема се крие в непознаване на рисковете от тези тънки сметки. Самата аз като консултант съм убедила не един-двама клиенти, че в тяхна полза е да изповядат сделката на реалната цена на имота.

Естествено е човек да иска да спести от разходите по сделката. За София местният данък от началото на 2020 г. стана 3%, а заедно с нотариалната такса и таксата вписване този процент достига до общо 4% – 4.5%.

И много хора разсъждават така: „Едно е да дадеш 4.5% върху 50 000, друго е върху 200 000.“

Къде е проблемът?

Никой не обяснява на купувачите защо всъщност плащат т.нар. „пари за такси“. Хората не са наясно, че тези такси са тяхната гаранция при евентуален проблем.

Какъв проблем би могъл да възникне след приключването на една сделка:

1. Година-две, след като сте станали горди собственици на жилище, на вратата ви да почука непознат, който твърди, че това жилище е негово.
2. Неудовлетворен кредитор на продавача да поиска разваляне на вашата сделка.
3. Държавата да поиска разваляне на вашата сделка, защото продавачът дължи данъци към НАП, подлежащи на принудително изпълнение.

Защо и как се случва това е много дълга тема. И всеки отделен гореописан казус заслужава специално внимание.

За целите на тази статия трябва да се знаят две неща:

1. 1. Невероятно, но е факт! – Сделката ви може да бъде развалена, след като вече сте купили жилището на мечтите си. Първите 5 години от момента на придобиване на имота са най-рисковите.
   2. Ако сделката ви бъде развалена, по съдебен ред ще можете да си възстановите единствено сумата, която сте записали в нотариалния акт и нищо повече.

Спорила съм много с хора, които купуват жилище за 100 000, а искат да бъде записано в нотариалния акт 30 000 /размер на данъчната оценка/ и се успокояват, че 70 000 /остатък до истинската договорена цена/ щяла да бъде написана „на гърба на нотариалния акт“ /цитирам!/ като неустойка.

Успех!

Успех на такива оптимисти, ако попаднат в съда! Винаги съветвам този типаж клиенти да поизучат малко съдебната практика и да ми покажат дела, в които съдът с лека ръка и радост отсъжда неустойка, три пъти по-голяма от цената на имота.

Как би могъл да се реши проблемът с криенето на цена и изповядване на сделките на данъчна оценка?

Няма да измислим топлата вода. Този въпрос вече е решен при някои други, не толкова далечни като тип сделки.

Какво е нужно, за да се извърши една съдебна делба на недвижим имот? Там се прави оценка на имота от вещо лице. Да, присъства и данъчната оценка, но вещо лице /оценител/ казва каква е справедливата пазарна стойност на имота.

Как процедират банките-кредитори, когато дават кредити и приемат за обезпечение имот? Отново искат пазарна оценка от лицензиран оценител. Банките не се интересуват от размера на данъчната оценка, от цената по предварителен договор или от цената, която е обявена за въпросния имот в сайтовете за имоти. Кредиторите вземат за меродавно мнението на оценителите, с които работят. И отпускат кредит на база оценката, която е изготвило вещото лице, а не на база твърдения или желания на страните или на държавата.

Питам се, след като има толкова прост механизъм да се определи справедливата пазарна стойност на един имот, защо той не се ползва и при покупко-продажбите на имоти?

В момента законът казва, че се плащат такси на по-високата от двете цени – договорената продажна или данъчната оценка.

Да си представим, че всяка сделка бива задължително придружена от пазарна оценка на имота. Както е при ипотечните кредити. Както е при съдебните делби. И независимо каква е данъчната оценка или продажната цена, страните да са длъжни да платят такси върху най-високата от трите ставки: данъчна оценка, продажна цена или пазарната оценка.

Познайте дали купувачите ще продължат да се изкушават да крият цена? Не, разбира се. Лъгането на държавата ще стане безпредметно, защото вече никой нищо няма да може да спести.

И вече чувам възражения: „Да, но не се решава проблемът с ДДС-то на строителите! В повечето случаи цена се крие, за да се спести ДДС.“ Така е, но и тук може да се измисли нещо, стига да има законодателна воля. Идеята е да се тръгне от някъде.

И възмущение може да породи подобна идея: „Ти в комунизма ли искаш да ни върнеш?! Та нали има свобода на договарянето!“. И свободата на договарянето е нещо прекрасно, наистина. Но то спокойно би могло да бъде отделено от данъците и таксите, които по закон всички сме длъжни да плащаме при сделка с имот. Свободата на договарянето е едно, а колко реално струва определен имот е нещо, което може лесно и обективно да бъде изчислено.

Други ще кажат, че сделката ще се оскъпи допълнително от хонорарите на вещите лица. Но, замислете се, покупката на имот е една от най-скъпите инвестиции, които прави човек в живота си. Таксата от 150-200 лева за оценка на апартамент не е най-непосилната сума, ако ще плащаш 100 000 лева продажна цена. Между 150 и 200 лева взема един лицензиран оценител, когато оценява жилище за банка. Сумите за оценките на вещите лица към съда стигат до около 350 лева.

Идеята е да не се оставя само и единствено на човешката съвест съдбата на едни от най-важните и скъпи сделки в живота на българите.

Защото едни ще са безсъвестни, други ще са неинформирани, трети ще са хазартни личности. И докато нещо е неморално и неразумно, но в същото време законно, нормално е човек да се изкуши да наруши закона, за да получи някаква очевадна полза, каквато е пестенето на средства.