/Защо не успявате да продадете имота си? Истината за обявите за имоти.

Защо не успявате да продадете имота си? Истината за обявите за имоти.

Споделете тук:

Имаше време, в което ние – брокерите – много се дразнехме на някои собственици, които хем искаха да им продадем имотите, хем без да ги рекламираме. Аз също съм се ядосвала и съм хвърляла огромни усилия да обяснявам на продавачите, че така няма как да стане.

Е, трябва да призная, че съм грешала!

Може би за преди 20 години, когато започвах, съм била права, но днес нещата са различни.

Оказва се, че днес е също толкова лесно, дори и в някои случаи по-удачно – да продадеш имот по-бързо и на по-добра цена, ако не го рекламираш по конвенционалния начин.

Т.е. да не правиш обява, която да „виси“ със седмици и месеци в порталите за имоти. Да не закачаш транспарант на самия имот.

Да видим първо защо става все по-трудно, по-бавно и по-неизгодно да продаваш недвижим имот чрез обява в интернет порталите:

  1. Заради многото портали и привидно многото обяви.

На пръв поглед това би трябвало да е предимство, но не е. Крайният потребител буквално се губи в морето от оферти. Когато зададeш „филтър“ на търсене за двустаен в Младост /Младост 1, 2, 3 ,4 и 1А/ да речем – излизат 436 обяви. Потенциалният купувач трябва да разгледа всичките 436 или по някакъв начин да бъде привлечен точно от вашата обява.

А няма по-голям магнит за купувачи в обявите за имоти от ниската цена! Т.е., за да се отличите моментално сред тези 436 броя обяви, ако продавате двустаен апартамент в Младост в случая – трябва да предложите чувствително по-ниска цена от пазарната.

А дали това е целта на собственика на имота? Да привлече с ниска цена? Едва ли…

  1. Заради многото фалшиви обяви.

Тук вината е 100% на брокерите. На определени агенции, работещи с т.нар. набирателни обяви или оферти. Фалшиви обяви, звучащи обаче изключително атрактивно – много добре изглеждащи имоти на цени под пазарните. Целта им, с две думи, е да хванат частните лица – крайни купувачи. Целта е обаждане по телефона от страна на клиента, за да се поинтересува от офертата. След това му бива обяснено, че точно този имот „току-що се е капарирал“ и незабавно му се предлага друг имот – на по-висока цена, в по-лошо състояние, но реално съществуващ.

В това море от фалшиви оферти е трудно, както за брокери, така и за крайни клиенти, да бъдеш сигурен дали атрактивно /поне на пръв поглед/ изглеждащата оферта, е истинска. И хората се съмняват. И се обезнадеждават. И в един момент се отказват да звънят…

  1. Заради собствениците, които си рекламират сами имотите.

Да, откакто порталите за недвижими имоти позволиха на собствениците също да пускат свои обяви – хаосът стана пълен.

Какво се случи?

Собственик пуска обявата си в Имот.бг да речем. След 5 минути започват да му звънят – обикновено брокери. След 10 минути – независимо дали той се е съгласявал, независимо дали въобще знае /запомнете това!/ – жилището му вече се рекламира. В същия сайт и в още няколко. Може да има лека разлика в цената, в квадратурата, дори и етажът да не същия, но става дума за същото жилище. Някои брокери си правят труда да снимат имота и да ползват собствени снимки, но повечето директно крадат снимките на собственика и слагат собственото си лого. Трети пък слагат снимки на сградата отвън, снимат пътища и градинки наоколо.

И така – един и същ имот се рекламира от 19 агенции и 1 собственик. 20 обяви за едно и също жилище.

Поставете се на мястото на купувача!

Какво ще си помисли той, ако види един имот, който неистово се опитват да продадат 19 агенции, че и собственикът?

Защо са нужни тогава усилията на толкова много хора? Хм, явно или жилището не е добро, или цената е висока. Логично, нали?

И ако вие сте собственик на имот и вече сте се възмутил…

Ако сте си казали, че вие на никого не сте позволявал да рекламира собственото ви жилище. С никого не сте сключвал договор за посредничество. Никого не сте наемал… Прав сте! Само че вашият потенциален купувач това не го знае.

И дори да приемем, че в морето от 20 оферти вашият купувач ще намери точно вас – собственика. Да приемем, че ще прочете изричното ви послание, че не желаете за работите с посредници, че не плащате комисиона, че забранявате дори да ви звънят нахалните брокери. Да приемем, че имате този късмет и купувачът стигне до вас.

Какъв е първият въпрос, който би си задал вашият потенциален купувач?

„Защо въпреки 20-те обяви, този апартамент все още не е продаден?“ Логичен въпрос, не мислите ли?

Какъв е вторият въпрос, който би си задал вашият потенциален купувач?

„От колко време се продава това жилище?“ И, в случай, че не знаете – за нещастие както на брокери, така и на собственици на имоти, в портали като Имот.бг има възможност да се проследява не само от колко време се продава жилището, но и колко човека са разгледали въпросната обява.

И само си представете, че вашият потенциален купувач е видял, че имотът ви се продава от 6 месеца и са го видели 1500 човека. Но нека не сме толкова крайни. Нека е минал само един месец и нека са го видели 300 човека.

Какъв е третият въпрос, който би си задал вашият потенциален купувач?

„След като толкова време не се е продало това жилище, след като 300 човека са видели обявата и са се отказали от него… защо точно аз да го купувам?“ Това е имот, който очевидно 300 други човека не са поискали. Или имотът не си струва, или цената е много висока.

Сега ви призовавам да спрете да четете!

И ако сте собственик и вече сте публикували обява на жилището си –искам да погледнете цифрата, която отразява колко пъти е прегледана обявата ви.

Точно толкова са хората, които в очите на бъдещия ви купувач „не са поискали да купят“ вашия имот.

Ако числото има повече от една нула – значи сте го закъсали.

И знаете ли, абсурдното е това, че 99 % от преглежданията на обявата ви, е от брокери. И една малка част от тях имат реални клиенти. Повечето просто ще се опитат да ви навият да им платите комисиона.

Но вашият потенциален купувач това не го знае!

Той вижда броя преглеждания на обявата и решава, че това са хора, които са видели, но не са поискали да направят оглед или да купят имота ви.

И какво ви остава да направите вие – като собственик – ако искате да продадете вече „изхабеното“ си от обяви жилище?

Да свалите цената, разбира се!

Защото, в крайна сметка, всичко е въпрос на цена. Прекупвачите на имоти точно от това печелят. И това е един доста често срещан източник на имоти с цени под пазарните. Стои едно жилище на пазара цяла година. Чака. В един момент – всички го научават. Накрая, за да може да  продаде имота, ако наистина се нуждае от пари – продавачът трябва да свали цената под пазарната. Защото вече никой не го иска това жилище. А защо никой не го иска? Защото цяла година никой не го е поискал и това е лесно проследимо.

А кой нормален човек ще поиска нещо, което никой друг не желае… освен ако това нещо не е за без пари.

Не е ли странно и дори нелогично това – един брокер да плюе обявите за имоти?

На пръв поглед – да.

Но да видим как точно ще продадем имот, след като никъде няма да обявим, че го продаваме.

Чрез особен и лишен от логика на пръв поглед вид директно предлагане!

Сигурно вече сте си помислили, че имотът ще се предлага директно на потенциални купувачи.

Но колко клиенти-купувачи би могла да има една агенция? Дори агенцията да е „Адрес“, дори да е „Явлена“, т.е. дори да е с много брокери – това все пак са ограничен брой хора, следователно имат ограничен брой купувачи.

Не е ли логично да си помислим, че една обява в голям портал за имоти ще я видят в пъти повече хора, отколкото ако само разчитаме на директното предлагане на потенциални купувачи, та било то и чрез агенция с много брокери?

Логично е! Но тук е голямата заблуда на повечето продавачи на имоти.

Това, че жилището ви „виси“ в интернет обява – независимо дали вие сам си го обявявате или сте наели фирма, не означава задължително, че много крайни клиенти са му обърнали внимание.

А собственикът нали това търси – купувач! За да се продаде един имот е нужен продавач и купувач. Без брокер може, но без купувач – не. Обявявайки имота си сам – докъде стига всъщност продавачът? До брокерите! И то предимно до една особена група брокери. Тези без клиенти-купувачи! Знам, че звучи абсурдно, но е така! Първи звънят на обявите на собствениците брокерите без работа. Брокерите, които нямат клиенти и си търсят такива.

Понякога обявата на собственика стига и до директния купувач. Но до една особена група купувачи. Почти винаги до т.нар. „инвеститори“ или „прекупвачи“ – понякога прикрити заложни къщи, а най-често – хора с възможности и добър търговски нюх. Това са хора, които имат брокерски и добри юридически познания. Затова на практика не се нуждаят от посредник. Те са със сигурност хора, които ще отбележат внимателно от колко време се продава имота и колко пъти е видян.

Докато истински заетите купувачи, тези, които са наели брокери да им търсят – те нямат време да гледат тази статистика. Те се интересуват от самия имот – дали им върши работа, а не – колко може да клекне продавачът в цената.

Прекупвачите имат и известна сума пари „в брой“. Звучи добре. Спестяват се комисионите и продавачът получава бързи пари. Но тези купувачи винаги търсят цени, осезаемо под пазарните. Често те търсят и имоти „с проблеми“. Защо? Заради винаги по-ниската цена. Бързите пари, също като бързите кредити, крият своите недостатъци, но когато разберем за тях – обикновено вече е късно.

Какво се оказа?

Че ако искате да понижите съществено цената на имота си – най-бързият и лесен начин е да си пуснете обява като собственик.

Една обява в един портал за недвижими имоти е напълно достатъчна. Пускайте и само гледайте!

Следващият начин е да наемете агенция, която да пусне своя обява.

Какво, в крайна сметка, предлагам, след като току-що отрязах обявите – както брокерски, така и на собствениците?

Вид предлагане, което изисква доста повече работа и ангажираност от страна на брокера, но пък пести време за собственика и е безопасно по отношение на „изхабяване“ на офертата.

За това предлагане – ще получите подробна информация в следваща статия, защото тази статия отдавна прехвърли нормалната големина.

За всички, които ме изчетоха дотук – поздравления за търпението!

Ако смятате, че тази информация може да бъде полезна и на друг – споделете я в социалните мрежи!

В случай, че темата покупка на имот с кредит ви интересува и смятате, че ви липсват достатъчно познания по нея, може да се абонирате ТУК за ютуб канала на Поля Христова, където ще намерите над 750 безплатни видеа по темите.

Споделете тук:
Абонирай се за новите статии
Научи истината за пазара на недвижими имоти! Разбери кое е най-важното, ако имаш или търсиш кредит!  
Прочети още