Винаги съм сравнявала покупко-продажбата на недвижим имот със съдебен процес.
И откакто се помня – все някой ми се сърди заради тези ми нетактични мисли.
Продавачът е „обвиняемият“. Той е невинен до доказване на противното.
Но за да докаже своята невинност – трябва да представи един набор от документи. Тези документи е логично да се изискат от лице, което представлява купувача. Освен, ако купувачът разбира се, не е юридически грамотен или няма поне няколко години опит в сделките с имоти. Та значи – тук се явява „адвокат“ /понякога в буквалния, понякога в преносния смисъл на думата – брокер, консултант и т.н./ на купувача. Логично е продавачът също да има кой да защити интереса му. Какви са интересите на продавача? Да си вземе парите.
Много продавачи са възмутени от това ми виждане.
Много мои колеги брокери – също.
Ако трябва да съм докрай честна – и доста купувачи не споделят това мое виждане.
И този тип купувачи се свързват директно със строителните фирми. Те смело пазаруват имоти – без посредници, без адвокати, без всякакви допълнителни утежнения по веригата купувач-продавач. И в много случаи сключват изгодни сделки.
„Сделките с имоти не трябва да са военни действия или съдебен процес!“– често чувам тази критика, когато споделя мнението си, че сделките с имоти повече приличат на военни действия, разследване или съдебен процес. „Сделките с имоти трябва да са джентълменски споразумения, в които договорите да представляват само формалната част. А основната част от сделката да е даването на думата и стискането на ръцете!“
Да, прекрасно би било, ако нещата стояха по този прекрасен идиличен джентълменски начин. Само че действителността е друга. Когато става дума за пари и то в милата ни родина – по-добре разчитайте на договори, вместо на обещания, ръкостискания, клетвени декларации и всичко, което не е в писмен вид.
Някои колеги се възмущават от тази моя позиция, тъй като толерирам участието на юридически подготвени хора на всеки един етап от сделките с имоти. Има и доза истина в твърденията, че някои от адвокатите на страните гледат да си вземат хонорара и търсят „под вола теле“. Един вид – развалят сделки, за да си оправдаят хонорара. Целта им не е да стигнат до споразумение между продавач и купувач, а да намерят проблем дори там, където такъв не съществува и така да осмислят хонорара си.
Има и такива адвокати наистина. Но продължавам да твърдя: „По-добре неосъществена сделка, отколкото загубени пари или загубен имот.“
Кога стават най-честите измами с имоти? Кога най-често се случват неизгодните сделки?
Когато някоя от страните забрави, че всеки договор има купувач и продавач, а те винаги са с противоположни интереси. Ако купувачът намери евтин имот, продавачът е недоволен, че продава евтино. Ако продавачът продава „на добра цена“ – купувачът се мръщи, че купува скъпо. Продавачът обикновено иска да приключи сделката с възможно най-малко документация и разтакаване. Купувачът, ако си знае интереса и какво да изиска, ще поиска цял куп с документи /част от които не се изискват по закон дори от нотариуса/. Късият срок за едната страна е дълъг за другата. Задълженията на едната страна са права на другата.
Така че, колкото и джентълменски да изглежда понякога отстрани процесът, колкото и великодушни да изглеждат страните – никога не забравяйте, че става дума за две страни и два интереса.
И ако всичко е цветя и рози и нищо по пътя не се обърка – продавачът ще продаде, купувачът ще купи и приказката ще завърши с щастлив край.
Но съдилищата са пълни с доказателства, че не винаги всичко е цветя и рози. Както и че понякога добрите, кротки и джентълменски настроени хора показват съвсем различно лице, когато парите и интересите им са застрашени.
В това няма нищо лошо. Това е нещо напълно нормално.
Проблемите идват, когато някоя от страните забрави този факт и повярва, че споразуменията в бизнеса с имотите наистина са джентълменски и парите в случая не играят задължителната си роля на невидим агресор.
Ето защо, когато сключвате сделка с имот и за да нямате неприятни изненади:
Дръжте се като джентълмени, но едновременно с това – учтиво, любезно и педантично – направете своето разследване, изискайте всички необходими документи и искайте всичко писмено.
За да имате прекрасна и мирна сделка, необходимо е да сте добре подготвени за всякакви „военни действия“.