/Вписването на предварителен договор – излишни разходи и никаква сигурност за страните

Вписването на предварителен договор – излишни разходи и никаква сигурност за страните

Споделете тук:

Предварителните договори за прехвърляне или учредяване на вещни права върху недвижими имоти да се вписват в Имотния регистър – това беше едно от съществените изменения в новия Правилника за вписванията, публикуван в Държавен вестник на 01.08.2014 г.

Какво означава това за страните по предварителния договор?

Повече такси, по-скъпа сделка, същата липса на сигурност като преди!

Защо? Защото предварителният договор за покупко-продажба има материален интерес, а върху този материален интерес нотариусите са задължени да начислят такса. Таксата е в размер 30 на 100 от тарифата на нотариусите за съотвентия тип сделка. Начислява се не върху капарото /задатък/, а върху цялата продажна цена на имота.

Какъв е смисълът на това нововъведение в Правилника за вписванията?

Официалната версия е, че по този начин ще се създаде по-голяма сигурност за станите по сделката. Особено за купувачите. Когато се правят проверки за тежести за избрания от купувача имот, ще е ясно дали има или няма сключени вече други предварителни договори за същия имот.

Дали това е така наистина?

По някаква причина родният законодател сякаш е забравил, че предварителният договор НЯМА вещно-правен ефект. Той представлява единствено облигационна връзка между страните, по силата на която купувач и продавач обещават един на друг сключването на окончателен договор под формата на нотариален акт в определен срок, при определени условия и цена.

Каква е ролята на вписването на предварителния договор?

Само и единствено – даване на гласност на намерението за бъдеща сделка /покупко-продажба/.

В превод:

Това, че проверявайки имота за тежести, не сте открили вписани предварителни договори за покупко-продажба, не означава, че няма сключени вече такива.

Защо?

Защото законът е правен-недоправен, мислен-недомислен!

Защото вписването на предварителния договор НЕ Е задължително.

То може да се осъществи „по искане на една от страните“. Но ако никоя от страните не желае – няма проблем – договорът не се вписва, обаче пак има своята сила и тази сила се определя от датата на сключването му.

„II. ВПИСВАНЕ НА АКТОВЕ ОТНОСНО НЕДВИЖИМИ ИМОТИ

Чл. 4. Вписват се:

е) (изм. – ДВ, бр. 5 от 2001 г., в сила от 01.01.2001 г., доп. – ДВ, бр. 63 от 2014 г.) договорите за наем на недвижим имот, в т.ч. на земеделска земя, за срок по-дълъг от една година (чл. 237 ЗЗД), както и договорите за аренда, а по искане на една от страните – и предварителните договори за прехвърляне или учредяване на вещни права върху недвижими имоти;“

Vpisvane na predvaritelni dogovoriС други думи казано – няма как да сте сигурен, ако сте купувач, че собственикът на имота, който искате да закупите, не е сключил още 10 предварителни договори преди вашия. Причината е, че няма задължително законово изискване за вписване на предварителния договор.

Какъв е смисълът тогава на въпросното вписване на предварителните договори?

Смисълът е, че вписаният предварителен договор има предимство за обявяването му за окончателен по чл.19, ал.3 от ЗЗД пред невписания.

Разбира си, само в случай, че имотът вече не е прехвърлен.

С други думи – ще събере държавата едни пари, но в замяна няма да гарантира абсолютно нищо на страните.

Ако споделяте начина ни на мислене – споделете и тази статия или се присъединете към „Сделки с имоти“ в социалните мрежи!
Споделете тук:
Абонирай се за новите статии
Научи истината за пазара на недвижими имоти! Разбери кое е най-важното, ако имаш или търсиш кредит!  
Прочети още