Активен филтър

Продажби ×

Сигурно се питате: Продажби

Тук ще намерите отговор на най-често задаваните въпроси от клиенти. Ако не намирате отговор на вашия въпрос - задайте ни го и ще получите отговор до 24 часа.

РЕКЛАМАТА е от огромно значение, но...

Първо да разсеем заблудата, че...

Вие като собственик, понеже най-добре познавате жилището си, може да направите и най-добрата реклама.

Дори да сте направили най-качествените снимки и най-подробното описание – това пак може да се окаже недостатъчно. Защо? Защото вие мислите като продавач, а трябва да умеете да разсъждавате и като купувач!

Важното за една реклама е не какво вие смятате, че е важно да изтъкнете за имота си, а какво би направило впечатление на купувача. Рекламите на имоти се позиционират  в интернет портали, а търсенето в порталите се извършва чрез задаване на филтри.
Ако вие не сте наясно какво най-често търси и  какви филтри създава „средностатистическият” купувач за вашата категория имот – рискувате колкото и качествени снимки и описание да сте направили – обявата ви изобщо да не влезе във филтъра на потенциалния купувач.

Тук е работата на вашия брокер: да използва най-доброто описание и най-подходящите снимки и да ги адаптира така към порталите и сайтовете, в които ще излезе обавята, че да е сигурно, че ще попаднат във филтрите на максимален брой потенциални купувачи.
Това е нещо като SEO оптимизация – само че за имоти и насочена към хора.

СЪСТОЯНИЕТО НА ИМОТА е един от най-важните показатели, определящи цената, но...
Първо да разсеем заблудата, че...
Ако един имот е ремонтиран, той по-лесно, по-бързо и по-изгодно ще се продаде!
Има разлика между по-висока цена и по-изгодна цена!
Всяка инвестиция за ремонт се отразява върху цената. Но дори да продадете имота си по-скъпо, ако не можете да покриете сумата по ремонта, вложените време и усилия, то по-високата цена след ремонт може да се окаже по-неизгодна от по-ниската, без да сте правили подобрения.
Има имоти, които се нуждаят от леко освежаване и съвсем малка инвестиция, а в замяна на това пазарната им цена би могла да се качи с от 10% до 20%.
Има имоти, в които е безсмислено да се „наливат пари” и да се ремонтират – инвестицията за ремонта не би могла да се покрие.
Важно!
Дали има смисъл един имот да се ремонтира преди продажбата му, зависи не само от състоянието на имота, но и от други фактори като: спешността на продажбата, спецификата на сделката – дали в продавания имот се живее например, възможностите на продавача – не само като средства, но и като време, дали разполага с подходящи за ремонта майстори и пр. Всичко зависи от конкретния случай!

Съвет!
Преди да предприемете какъвто и да било ремонт на имота, който ще продавате – консултирайте се със своя брокер. Той ще ви посъветва, дали има смисъл и ако да – какъв тип ремонт да направите и колко средства да вложите в имота.

ТЪРГОВСКИЯТ ВИД НА ИМОТА е от изключително значение, но...
Много собственици изобщо не се замислят върху това.
Абсурдно е, че българинът чисти и подрежда, преди да посрещне гости в дома си, но нехае как изглежда хола му, когато на прага се появят купувачи! Оправданието: „Аз съм си вкъщи! Ще правя, каквото си искам!”
Замислете се! С какво миризмата на котешка урина и разхвърляното мръсно бельо ще убеди потенциалния купувач да ви даде добра цена за имота?!
Дори имотът ви да е ремонтиран – има огромно значение какво е моментното му състояние /подредба, чистота/.
Има прекрасни, нови, ремонтирани имоти, които са толкова затрупани от вещи, че клиентът на място остава с впечатление, че помещенията са прекалено малки или прекалено тъмни.

Съвет!
Попитайте вашия брокер: дали жилището ви е в подходящ търговски вид и ако не – какво би ви посъветвал да промените.
Понякога дори събирането на детските играчки и осигуряване на възможност на клиента безпрепятствено да стигне до процореца на помещението има значение. 

КОЛКО ЧОВЕКА ПРИСЪСТВАТ НА ОГЛЕДА
Това е от съществено значение!
Представете си двустаен апартамент, пълен с народ - понякога 3 поколения и домашни любимци в комплект. Сега си представете как всички любопитно обикалят след кандидат-купувача и за капак – валят въпроси, съвети и подмятания.
Дали това ще помогне на клиента да разгледа на спокойствие имота ви?
Дали ще накара жилището ви да изглежда по-просторно?

Ето защо за някои имоти, в които живеят много хора и обикновено всички са си вкъщи вечер – това време не е подходящо за огледи. 
Винаги може да направите така, че поне половината от домочадието да излезе за 10 минути от жилището, докато трае огледа.

ДОМАШНИТЕ ЛЮБИМЦИ – те могат да бъдат една от най-убедителните антиреклами на имота ви!
Ще се спрем на два от основните представители на домашния животински свят...
Котки!
Основният проблем с котките е миризмата. Повярвайте – колкото и добре да изглежда домът ви – ако вътре мирише на котешка урина – шансовете ви за изгодна продажба силно намаляват. Ако на огледите клиентът е жена – може и да станете свидетел как жилище се оглежда само от прага на входната врата.
Ако имате котка – ще ви се наложи да сменяте по-често котешката тоалетна!
Кучета!
Имайте предвид, че много хора се страхуват от кучета. Една немска овчарка, втренчила гладен поглед в изплашената кандидат-купувачка, е достатъчна да ви провали огледа.
Бъдете сигурни, че дори да убедите някак си клиентката да влезе – тя няма да види абсолютно нищо от имота ви.

Ако имате куче – разхождайте го навън по време на огледите!

ВРЕМЕТО, ПО КОЕТО СЕ ПРОВЕЖДАТ ОГЛЕДИТЕ, често е пренебрегван по важност фактор.
Груба грешка!
Повечето продавачи сами определят времето, в което ще се провеждат огледите, съобразявайки се логично със собствените си възможности.
Дали обаче тази тактика ще представи имота ви в най-добрата светлина?
Има значение дали огледите се провеждат денем или вечер. Понякога е от значение и дали денят е работен или почивен.
Всичко зависи от силните и слабите страни на вашия имот, от броя на живеещите в имота и от още куп неща, които ние наричаме обобщено „специфика на сделката”.

Съвет!
Попитайте вашия брокер: кога е най-добре да се провеждат огледите за вашето жилище и по възможност – съобразете неговото мнение.
Ако се съобразите с този съвет – може да спестите месеци на „обречени” огледи!

ПОВЕДЕНИЕТО НА СОБСТВЕНИКА ПО ВРЕМЕ НА ОГЛЕДА – че е от значение всички са наясно.

Проблемът идва от погрешната представа за „подходящо” поведение.

Често, в желанието си да помогне, собственикът поема ролята на брокера. Той развежда кандидат-купувача из имота, обяснява му подробности – за състоянието на имота, за историята на собствеността, за съседите...

В това няма нищо лошо, но често сделки се провалят, само заради не навреме или не на място поднесена информация.

Съвет!
Оставете брокера си да поеме тези задължения! Отговаряйте и обяснявайте само, когато са ви попитали.
Работата на квалифицирания посредник е да поднесе цялата необходима информация – вярна, точна, изчерпателна и най-важното – в подходящото време и на подходящото място.

Преди започване на огледите вашият брокер ще ви обясни какво трябва и какво не трябва да правите на огледите.

Сигурно ще ви е странно, че трябва да се държите като гост в собствения си дом, но когато се отнася до намиране на купувач за имота ви и то на най-добрата за вас цена – доверете се на брокера си и му дайте възможност да си свърши работата! 

КОЙ ДОГОВАРЯ ЦЕНАТА И УСЛОВИЯТА ПО СДЕЛКАТА – как мислите, дали това е от значение?
Колко имота сте продали досега? Един, два, десет?
Дори да са петдесет – вашият опит в продажбите и в преговорите е по-малък от този на квалифицирания брокер.
Груба грешка е да си мислите, че след като по професия сте търговец и примерно продавате много добре дрехи – същото е и с имотите.
Всяка професия си има специфика, тънкости и ако щете – тайни. Друг е въпросът, че не всеки си разбира от работата.
Най-често използваният и изтъркан номер от продавача, когато се опитва да стимулира потенциалния купувач за бързо решение за покупка, е заявлението: Имам и друг купувач! Ами като имате, защо не го е купил?!
Подобен „стимул” предполага малоумност на отсрещната страна, а чак толкова наивните купувачи не са често срещано явление.
Сега обаче си представете, че вашият купувач не преднамерено, а съвсем случайно научи, че наистина имате и други кандидати за имота...Положението става различно, нали?
Как да се случи това?
Тук няма как да ви научим на всички тънкости в занаята, но поне можем да ви посъветваме как да не си пречите сами!

Инструкции за безопасност: Продажби

Никога не подписвайте посреднически договор за продажба на имот, в който не е точно и ясно упоменато какви са ангажиментите на посредника:

  • Къде и как ще рекламира имота
  • За какъв период от време ще рекламира имота
  • Как ще става обратната връзка и периодичен отчет за свършената работа
  • Какви са правата на посредника, свързани с: преговори за цена; други условия по продажбата на имота; предоставяне на документи на имота ви на трети лица

Когато няма зададени конкретни параметри – рискувате:
  • Да станете жертва на своеволия – корекция на цената без ваше знание, поемане на ангажименти без ваше съгласие, предоставяне на документи за имота ви на трети лица без ваше знание и съгласие
  • Да ви загубят времето като рекламират имота ви на неадекватна за пазара цена или с неподходящо съдържание на самата обява
  • Едновременно с това да се наложи да си платите за изгубеното време


В нормалните държави БРОКЕР не е мръсна дума! За съжаление по нашите географски ширини на хората все още не им е ясно какво точно прави брокерът, нито защо получава комисионата си...и често съмненията са основателни...
Докато влезем в графата „нормална държава”...
 
ВНИМАВАЙТЕ С ИЗБОРА НА БРОКЕР!
 
Когато избирате посредник за продажбата на имота си:
  • Разберете повече за фирмата, която ще поеме предлагането на имота ви, за да прецените, дали може да отговори на изскванията ви.
  • Попитайте къде и как ще бъде рекламиран имота. Поискайте да ви изпратят линк с обявата и ако нещо в описанието ви притеснява или не сте съгласни – уведомете ги.
  • Поискайте обратна връзка – нека сте наясно какъв е интересът към имота ви – колко обаждания има седмично или месечно, как реагират потенциалните купувачи на обявата. Това би трябвало да ви бъде предложено от самия посредник, но ако със седмици в имота ви не се провеждат огледи – брокерът трябва да ви потърси, за да ви даде отчет за интереса към обявата. Крайната цел на това сътрудничество е постигане на оптималния резултат – продажбата на имота.
  • Запознайте се лично с човека, който ще се заеме с продажбата на имота ви. Недопустимо е огледите да се провеждат всеки път от различен брокер. Абсурдно е, водейки клиент на оглед, брокерът да не знае къде се намира имотът, който предлага, или какво е състоянието му. Несериозното отношение на брокера към имота води и до несериозно отношение на клиента. А и как се продава стока, която не познаваш?!
 
Вие имате право!
  • Да изберете, с кого да работите – както фирмата, така и персонално брокер от компанията.
  • Да получите професионално и качествено обслужване - за това си плащате!

В случай, че отношението или качеството на работа на предложения специалист не ви допада – свържете се с управителя на фирмата и поискайте друг брокер, който да поеме търсенето, или просто потърсете друга агенция.
Договорът трябва да е написан недвусмислено!

От него трябва да ви стане кристално ясно:
  • за какъв срок от време е валиден договорът
  • какви са ангажиментите - вашите и на посредника
  • какво е възнаграждението на посредника
  • има ли допълнителни такси освен комисиона – например такси за огледи, административна такса за обработка на документи, такса за вадене на документи, такса за юридическо обслужване
  • кога се изплаща възнаграждението
  • неустойки – в какъв размер са и в кои случаи се дължат
Помнете!
Когато плащате комисиона – не сте длъжни да поемате и всички останали разходи на брокера по сделката – нали за това плащате комисиона!

 

  • Ви води на огледи клиенти, които не са информирани за състоянието, параметрите или цената на вашия имот.Ви води на огледи клиенти, които са умишлено погрешно информирани за състоянието, параметрите или цената на вашия имот.
  • Вече са минали няколко седмици или дори месеци, а той не ви е довел за оглед нито един клиент. Същевременно ви липсва и обратната връзка - не ви дава отчет за интереса към обявите за имота.
  • Ви иска пари за каквито и било разходи, неупоменати в договора помежду ви – за транспорт, за телефони, за адвокат и пр. Това е абсолютно недопустимо! За това вие плащате комисиона и нейният размер е упоменат в договора между страните. В случай, че ви се искат пари за каквото и да било – то трябва да е изрично цитирано в договора за посредничество.
  • Ви поиска комисиона предварително - преди да е намерил купувач за имота, дори да ви уверява, че ако не намери кандидат – ще ви върне парите.
 
Такъв посредник със сигурност пази нечий интерес, но не вашия!
Обърнете внимание какъв вид договор подписвате – стандартен или за изключителни /ексклузивни/ права.

В случай, че не желаете да се обвързвате само с един посредник/агенция – заявете го недвусмислено и не подписвайте нищо, в което има упоменаване на „ексклузивни права“ или „изключителни права“.

В случай, че сте убедени в желанието си да се доверите на един посредник – може да подпишете договор за изключителни права, но попитайте за бонусите, които ви носи такъв тип сътрудничество и договор.

Помнете!
Не сте длъжни да подписвате договор за изключителни права!

Ексклузитетът е право, а не задължение на клиента! С него той гласува доверие на брокера си, а не се задължава.

Абонирай се за новите статии

Научи истината за пазара на недвижими имоти!

Разбери кое е най-важното, ако имаш или търсиш кредит!