Активен филтър

Наеми ×

Сигурно се питате: Наеми

РЕКЛАМАТА е от огромно значение, но...

Първо да разсеем заблудата, че...

Вие като собственик, понеже най-добре познавате жилището си, можете да направите и най-добрата реклама.

Дори да сте направили най-качествените снимки и най-подробното описание – това пак може да се окаже недостатъчно.

Защо? Защото вие мислите като собственик, а трябва да умеете да разсъждавате и като наемател!

Важното за една реклама е не какво вие смятате, че трябва да изтъкнете за имота си, а какво би направило впечатление на наемателя. Рекламите на имоти се позиционират в интернет портали, а търсенето в порталите се извършва чрез задаване на филтри. Ако вие не сте наясно какво най-често търси и какви филтри създава „средностатистическият” наемател за вашата категория имот – рискувате колкото и качествени снимки и описание да сте направили – обявата ви изобщо да не влезе във филтъра на потенциалния наемател.

Тук е работата на вашия брокер: да използва най-доброто описание и най-подходящите снимки. Да ги адаптира така към порталите и сайтовете, в които ще излезе обявата, че да е сигурно, че ще попаднат във филтрите на максимален брой потенциални купувачи. Това е нещо като SEO оптимизация – само че за имоти и насочена към хора.

СЪСТОЯНИЕТО НА ИМОТА е един от най-важните показатели, определящи цената, но...

Първо да разсеем заблудата, че...

Дори имота ви да е в окаяно състояние – бързо ще намерите някой кандидат наемател, който би го ремонтирал за сметка на наема и при наличие на достатъчно дълъг гратисен период.

Колкото по-зле изглежда имота ви – толкова повече намалява вероятността да го дадете бързо под наем!  А при наемите всеки изгубен ден е от значение.

Ако при едно жилище, което се продава, не винаги е добра идея да се инвестират средства за козметичен ремонт – при наемите е точно обратното.

Не е нужно да правите грандиозни ремонти. Говорим за привеждане на имота в чист и спретнат вид. Понякога само едно почистване променя целия облик на имота, но много често собствениците пренебрегват тази информация.

Не изпадайте и в другата крайност – неоправдано скъп ремонт! Ако  сте решили да ремонтирате имота си преди да го отдадете под наем – направете си добре сметката, какви пари ще се наложи да вложите и за колко време наемната цена ще ви покрие инвестицията.

Преди да предприемете какъвто и да било ремонт на имота, който ще продавате – консултирайте се със своя брокер. Той е наясно с „нивото” на пазара и ще ви посъветва дали да направите основен ремонт на имота, дали само да го освежите, или едно почистване ще е достатъчно.

ПОВЕДЕНИЕТО НА НАЕМОДАТЕЛЯ ПО ВРЕМЕ НА ОГЛЕДА – че е от значение всички са наясно.

Проблемът идва от погрешната представа за „подходящо” поведение...

Историята познава много прекрасни имоти, останали задълго без наематели, заради собствениците си. Често кандидат-наемателите бягат, не защото не харесват имота, а защото се стряскат от наемодателя.
Защо?

Възможно е собственикът на имота да говори прекалено много по време на огледа. Подобно държание, в комплект с подмятане от страна на собственика, че живее съвсем наблизо, може категорично да откаже от този имот потенциалния наемател.

Наемателите се страхуват най-вече от това, да не им бъде досаждано непрекъснато от страна на наемодателя.

Особено конфузна е ситуацията, в която собственикът започва да изрежда категоричните си изисквания спрямо наемателите, още преди те самите да са споменали, че имат интерес към имота. Тогава се създава усещането у наемателя, че ще е притискан и ще си има проблеми занапред с такъв наемодател.

Имайте търпение!
Говорете само ако се налага. Разпитвайте и поставяйте условията си едва, след като се убедите, че човекът насреща има желание да наеме имота ви.

Преди да пуснете в имота си чужд човек, задължително намерете отговор на следните въпроси:

  • колко човека ще ползват имота ви – това е изключително важен въпрос
Ако се питате защо – значи никога не сте били свидетел на картинката – 12 души, наврени в гарсониера. Никога! Никога не предполагайте, че в малките жилища ще живеят малко хора! Винаги питайте точно колко. И още нещо - никога не се задоволявайте с „приблизителна” бройка на живущите. В договора ви трябва да е записан не само броя на обитателите, но и имената, и личните им данни.

  • за какво ще се ползва имота -  за живеене, за офис...
Ако се питате защо е толкова важно – значи никога не сте си имали проблеми със съседите заради огромния пътникопоток, който се извървява всеки ден през скромното ви жилище. Никога не ви се е налагало и да отговаряте на неудобните съседски въпроси, дали различните млади дами, които излизат всяка сутрин от имота ви, са ваши братовчедки.

  • на каква възраст са наемателите – понякога възрастта има огромно значение
Ако се питате защо, значи нямате съседи с малки деца, които да ви звънят нервно посред нощ, за да се оплачат от вихрещия се в имота ви купон, който оглася половината квартал.
 
  • каква е връзката между наемателите – роднини, приятели, колеги
Защо е важно това? Едно е да имате трима човека наематели – семейство с дете, друго е да имате трима души наематели – студенти. Във втория случай тримата бързо могат да се окажат шестима.

  • с какво се занимават наемателите – какво работят, къде работят, от колко време са на настоящата си работа - това ще ви даде поне бегла представа за възможността на бъдещите ви наематели да си плащат наема и сметките. 

Инструкции за безопасност: Наеми

Най-после сте намерили наемател?

Поздравления!

За да може да се поздравявате за избора и след време...

Запишете телефон за контакти с наемателя!

Не само личен мобилен, но  и задължително служебен телефон /по възможност - стационарен/.
Ако наемателите са твърде млади – снабдете се с телефон на родителите им.

Ако се питате защо е нужно това, значи сте от щастливците, които никога не са били завличани с неплатени сметки и никога не са били изненадвани с невалидни или изключени телефони точно, когато идва време за плащането на наема.
В нормалните държави БРОКЕР не е мръсна дума!
За съжаление по нашите географски ширини на хората все още не им е ясно какво точно прави брокерът, нито защо получава комисионата си...и често съмненията са основателни...
Докато влезем в графата „нормална държава”...
 
ВНИМАВАЙТЕ С ИЗБОРА НА БРОКЕР
 
Когато избирате посредник за отдаването под наем на имота си:

  • Разберете повече за фирмата, която ще поеме предлагането на имота ви, за да прецените дали може да отговори на изскванията ви.
  • Попитайте къде и как ще бъде рекламиран имота. Поискайте да ви изпратят линк с обявата и ако нещо в описанието ви притеснява или не сте съгласни – уведомете ги.
  • Поискайте обратна връзка – нека сте наясно какъв е интересът към имота ви – колко обаждания има седмично или месечно, как реагират потенциалните кандидат-наематели на обявата. Това би трябвало да ви бъде предложено от самия посредник, но ако със седмици в имота ви не се провеждат огледи – брокерът трябва да ви потърси, за да ви даде отчет за интереса към обявата. Крайната цел на това сътрудничество е постигане на оптималния резултат – отдаването под наем на имота.
 
Вие имате право!

  • Да изберете, с кого да работите – както фирмата, така и персонално брокер от компанията.
  • Да получите професионално и качествено обслужване - за това си плащате!
В случай, че отношението или качеството на работа на предложения специалист не ви допада – свържете се с управителя на фирмата и поискайте друг брокер, който да поеме търсенето, или просто потърсете друга агенция.
  • Поиска не само да види, но и настоява /въпреки вашето очевидно притеснение/ да задържи документа ви за собственост, бил той и копие. Практика е при сключването на договор за наем наемодателят да се легитимира като собственик със съответния документ, но посредникът няма нужда от подобен документ, за да намери наемател, нито пък да изготви договора ви за наем.
  • Ви води на огледи клиенти, които не са информирани за състоянието, параметрите или наемната цена на вашия имот.
  • Ви води на огледи кандидат-наематели, които са умишлено погрешно информирани за състоянието, параметрите или наемната цена на вашия имот.
  • Вече са минали няколко седмици или дори месеци, а той не ви е довел за оглед нито един клиент, както и ви липсва обратната връзка - не ви дава отчет за интереса към обявите за имота.
  • Ви иска пари за каквито и било разходи, неупоменати в договора помежду ви – за транспорт, за телефони и пр. Това е абсолютно недопустимо! За това вие плащате комисиона и нейният размер е упоменат в договора между страните. В случай, че ви се искат пари за каквото и да било – то трябва да е изрично цитирано в договора за посредничество.
  • Ви поиска комисиона предварително - преди да е намерил наемател за парите.
  • Се опита да ви убеди, под какъвто и да било предтекст, да пуснете в имота си наемател, който:
    • все още не е сключил писмен договор с вас
    • все още не ви е заплатил абсолютно никаква сума /нито наем, нито депозит

Такъв посредник със сигурност пази нечий интерес, но не вашия!
Най-после сте намерили наемател?

Поздравления!

За да може да се поздравявате за избора и след време...

Запишете си актуален адрес за кореспонденция на наемателя и го запишете в договора за наем –  възможно е адресът по лична карта на наемателя да не е актуален, а той да е пропуснал да ви го спомене.

Трябва ви адрес, на който ако се наложи да изпратите известие или нотариална покана да речем – със сигурност да знаете, че ще бъдат получени.
Най-после сте намерили наемател?

Поздравления!

За да може да се поздравявате за избора и след време...

Направете опис на състоянието и обзавеждането.


Никога не подценявайте този задължителен елемент от договора за наем!

Ако се питате защо, значи сте от щастливците, които не са виждали имота си „обърнат с хастара наопаки”.

Един точен опис не винаги ще ви спаси, но много би помогнал ако трябва да доказвате „какво е било преди”.
Сметките!

По-важни са дори от наема!

Ежемесечно проверявайте регулярността на плащането на сметките, а при повече от две закъснения – незабавно прекратете договора с некоректния наемател.

Внимание!

Не вярвайте на оправданията на наемателите! Дори не ги слушайте!

Когато ви поднесат поредното изобретателно извинение /пред заплата съм, развеждам се, ограбиха ме, баба ми почина, уволниха ме, котката ми ражда и така до безкрай.../ спомнете си:

Целта на отдаването под наем е собственикът на имота да взема наем, а не да се окаже, че той плаща на наемателя, за да живее в имота му!

И ако наемателят сърцераздирателно ви обясни, че има две деца – спомнете си дали вие също нямахте...

Ако и това не помага – или се откажете от наемодателското поприще, или си намерете специалист, който да управлява имота ви. 

Изумително е колко много наемодатели се доверяват и пускат в дома си хора без договор, защото...им изглеждат симпатични и надеждни.

Никога не го правете!

Сключете писмен договор за наем!

Никакви устни договорки! Никакви джентълменски споразумения! Никакво юнашко доверие! 

Защо?
Защото хората се променят!

Ако не вярвате – питайте някой от разведените си приятели.

Има деликатни ситуации като тази, в която наемателят ви е много близък приятел или роднина, а на вас ви е неудобно дори да си помислите за договор.

Как да излезете от такава ситуация?
Обяснете на брокера си всичко това – той ще ви посъветва, с какъв повод да предложите договор и ще представи нещата така, че да не се чувствате неудобно.

Естествено – попитайте и какви ще са отстъпките в комисионата, защото в този случай вие сте си намерили наемател, т.е. свършили сте половината от работата.

Абонирай се за новите статии

Научи истината за пазара на недвижими имоти!

Разбери кое е най-важното, ако имаш или търсиш кредит!