Една от най-честите причини за загуба на капаро не са имотните измами, както си мислят повечето купувачи.
Причината е пълното информационно затъмнение на купувачите, финансиращи по-голямата част от покупката си с ипотечен кредит.
Спомняте ли си нашия изстрадал герой, г-н Потърпевшов?
Човекът беше капарирал апартамент, чиято продажна цена възлизаше на 100 000 лева. Десет процента от сумата, 10 000 лева, г-н Потърпевшов преведе на продавача на имота, сключвайки предварителен договор за покупко-продажба.
Банката, обаче, не беше на същото мнение по въпроса за „справедливата пазарна стойност“ на имота. По-конкретно: лицензираният оценител определи стойността на жилището на сума от 80 000 лева.
В резултат от всичко това, на г-н Потърпевшов не му достигнаха 17 000 лева, за да доплати жилището си. Или трябваше да набави парите… за 2 седмици, или да се раздели с платеното капаро в размер на 10 000 лева.
Вие какво бихте избрали? Разбира се, винаги може да стреляте по банкера или по оценителя…
Ние, обаче, ви предлагаме да научите как да не изпаднете в подобна ситуация!
Много е просто! Ще ви обясним как се получи тази 20% разлика между сумата от 100 000 лева, на която г-н Потърпевшов купува апартамента си и 80 000 лева – оценката на лицензирания оценител.
И не, не бързайте да заклеймявате нашия герой като поредния наивник, който пазарува скъпо. Човекът си е намерил имот на съвсем адекватна пазарна стойност.
Оценителят също си е свършил добре работата, само че той е определил като „адекватна“ една друга стойност на жилището – ликвидационната.
Ликвидационна стойност на имота!
Ако се нуждаете от ипотечен кредит – това е един от най-важните термини, които трябва да запомните!
Защо?
Защото има 2 основни причини хората да не получават от банката сумата, от която се нуждаят, или директно кредитите да се провалят:
- Недостатъчен доход.
- Недостатъчна стойност на обезпечението.
И докато почти всеки е наясно, какво означава да нямаш достатъчно доходи, второто понятие за повечето хора е пълна мистерия.
90% от кредитоискателите никога не са чували за ликвидационна стойност на имота!
Може би сте срещали обяснения, че „крайната пазарна оценка на имота варира в зависимост от методите на изчисление или тяхната тежест във финалната оценка“.
Истина ли е това? Абсолютно!
Но разбрахте ли нещо от това обяснение? Ако нищо не сте разбрали – значи всичко ви е наред. Точно на това разчитат и повечето банки.
Недостатъкът на това обяснение е, че нищо не обяснява!
Това обяснение е тип „замажи очите на клиента“.
Защо? Защото това кой метод ще „натежи“ в една оценка зависи само от едно – от склонността на банката да поема рискове.
Толкова!
В зависимост от толерантността на банката към рискове – може да получите повече или по-малко пари. Нищо не зависи от методите на оценяване!
Защо? Защото банката решава на кой метод ще придаде по-голяма или по-малка тежест.
Представа си нямате, колко малко зависи оценката на имота от самите оценители, в някои банки!
Не вярвате?
Как ще си обясните тогава факта, че една и съща оценителска фирма, за две различни банки, определя две различни стойности на един и същ имот?!
Колкото цената на млякото зависи от кравите, толкова зависи оценката на имота от методите на оценяване! За съжаление, понякога толкова зависи и от оценителите…
Но да се върнем на риска…
Какво рискува една банка, когато ви дава пари?
Ако си мислите, че не рискува нищо, защото ако спрете да плащате – ще ви „вземе имота“… не сте на прав път!
Ако спрете да плащате кредита си – банката не ви взема имота, както се заблуждават повечето кредитоискатели /но това е тема за друга статия/. Банката изобщо не се нуждае от вашето жилище. Тя иска само едно – да си плащате лихвите и таксите по кредита. И то, колкото се може по-дълго.
Банката рискува да спрете да плащате вноските си и да се наложи да се обезпечи от жилището ви!
Какво реално се случва, когато спрете да плащате вноските по кредита си? Банката се опитва да продаде имота, който служи за обезпечение по кредита, по възможно най-бързия начин.
Защо? За да получи обратно парите, които ви е дала под формата на кредит.
Сега си представете, как се продава имот и то бързо – особено в условия на криза и свръхпредлагане на имоти. Най-лесният начин е, като го продадете на стойност, драстично по-ниска от пазарната.
Сега досещате ли се коя е тази стойност?
Ликвидационната!
Цена, която може да бъде между 10% и 30% по-ниска от пазарната стойност на жилището.
Под пазарна стойност разбирайте сумата, на която реално купувате.
Факт! В различните банки един и същ имот може да бъде оценен на различна стойност и всяка ще бъде наречена „справедлива пазарна стойност“.
Който и да ви обяснява, че разликите в оценките произтичат от различните методи на оценяване…
Не му се връзвайте!
Различните методи придобиват по-голяма или по-малка тежест в една оценка в зависимост от склонността на банката да поема рискове.
Коя стойност на имота банката приема за „справедлива пазарна стойност“?
Реалната стойност, на която купувате или ликвидационната, на която банката ще продаде имота на търг възможно най-бързо, в случай, че спрете да плащате кредита си?
Изяснете си това предварително и ще си спестите куп главоболия!
Ако искате да разберете конкретно за себе си, каква е вероятността да рискувате необмислено при покупка на имот – може да се тествате тук.
